Développement du territoire et formation de la structure de la culture

Paysage

Le développement de tout territoire est un processus complexe et largement contradictoire, contrôlé par des facteurs à la fois naturels et sociaux. La Russie et ses vastes étendues ne font pas exception en ce sens : des phénomènes historiques à grande échelle tels que le peuplement primaire du territoire et le labourage des terres, la colonisation interne et la formation de l'État russe se sont produits dans le contexte de conditions naturelles en constante évolution, qui soit favorisé ces phénomènes, ou au contraire ralenti leur développement, inversant parfois le processus de développement lui-même.

Du point de vue de l'aménagement paysager, les principaux résultats de l'impact humain sur la nature peuvent être considérés, d'une part, la propagation des vagues d'influence de l'activité humaine dans la « mer » de la nature sauvage, et d'autre part, l'accumulation progressive de caractéristiques anthropiques dans le paysage. , accompagné de la transition des paysages naturels dans la catégorie des paysages modifiés par l'homme, et pourquoi et les paysages anthropiques réels.

L'analyse des données historiques, des matériaux des livres de scribe et d'enquête, des sources cartographiques anciennes nous permet de tirer une conclusion sur la nature inégale et ondulatoire du développement de l'espace au centre et au nord de la plaine russe.

Le rôle des frontières naturelles entre les mondes macrocosmiques ruraux développés était joué par les rivières, les grands marécages ou les forêts, et de nombreuses frontières de volost étaient destinées à survivre jusqu'à nos jours en tant que limites du paysage culturel, acquérant actuellement un rôle important dans la composition de l'environnement écologique. cadre.

La décomposition de la nature a été réalisée en largeur (élargissement des frontières, développement de nouvelles zones) et en profondeur, vers l'intérieur - en détaillant et en ajustant les propriétés d'éléments paysagers déjà trouvés et identifiés. Le but de la décomposition est de surmonter la complexité et le contenu excessif en informations de la nature, de mettre de l’ordre dans le chaos et de lutter contre l’entropie. Le principe de simplicité et d'itération a dicté la mise en œuvre initiale de modèles de développement simples et leur complexité constante. Le principe de complétude du développement déterminé une complication cohérente (itérative), mais finie dans le cadre d'un chronotope donné, de la structure interne du CL.

Ainsi, le développement du CL dans l'espace naturel sauvage est passé de la simplicité à l'exhaustivité - à la fois dans le sens de la couverture de zones contournées lors du développement initial (colonisation secondaire), et dans le sens de la connaissance et de l'utilisation itératives des propriétés des éléments individuels. La forêt dense et lointaine, qui servait autrefois uniquement de protection extérieure contre les raids, est devenue un terrain de chasse pour la cueillette de baies ; le petit marais en terrasses a été asséché et transformé en champ de foin ; la source qui s'ouvrait dans la falaise de la terrasse s'aménageait et devenait une source d'eau « vivante », etc.

Les objets non élémentaires, jusqu'alors inutilisés, ont été soumis à une décomposition plus poussée : pour la première fois, un champ libéré de la forêt, à l'intérieur duquel un thalweg actif a été trouvé, a pu être divisé en deux avec une limite le long du ruisseau, qui a ensuite été envahi par la végétation. des buissons. En outre, la zone forestière, qui a fait l'objet d'une utilisation commerciale durable, a d'abord été divisée en fragments par des chemins et des sentiers de chasse, puis à sa périphérie, ils ont commencé à faire paître le bétail, à enlever le bois mort par les coupes de mines et à tondre l'herbe dans les clairières libérées. Ainsi, tout en maîtrisant le paysage, l’homme a mené des actions cohérentes, au fil des décennies, voire des siècles, décomposant la structure naturelle complexe (et implicite !) en fragments (écosystèmes naturels et modifiés plus élémentaires) jusqu’à ce que cette « analyse » ne s’arrête plus. en raison de la stabilité obtenue des modèles de composition CR résultants ou en raison du déclin de la prochaine vague de développement.

La nature itérative de la décomposition du paysage au cours du développement a donné de la variabilité au processus de développement lui-même, la possibilité d'utiliser des modèles plus ou moins détaillés, d'approfondir ou de réduire les détails lorsque les circonstances l'exigeaient. Le champ reculé s'est complété d'habitations temporaires, qui se sont facilement transformées en habitations permanentes lors de la montée de la vague de développement, ou, à l'inverse, se sont transformées en friches lors de son déclin.

L'algorithme de décomposition du développement contient (bien qu'il ne puisse pas être révélé à l'observateur) un modèle idéal dicté par l'environnement culturel d'une époque spécifique de développement donnée. Un exemple d'un tel modèle est l'idée de « mauvaises » et de « bonnes » terres, qui sont toujours spécifiques, historiques et servent de base à la division lors de la coupe, c'est-à-dire classification des charbons communaux. Cette circonstance réside dans le rôle environnemental de la culture : les mosaïques territoriales de développement des différentes époques ne coïncident pas les unes avec les autres dans l'espace.

Un autre aspect intégral du processus de développement, dialectiquement opposé à la décomposition, était l'agrégation de lieux dans l'espace CL - l'établissement de relations sur un ensemble d'éléments donné. Les éléments identifiés dans le paysage ne sont pas conservés et ne fonctionnent pas comme des entités distinctes : un champ laissé au milieu d'une forêt devient rapidement envahi par la végétation ; la route qui ne mène nulle part n’est empruntée par personne ; une habitation placée dans un emplacement défavorable est abandonnée - les éléments du CL n'existent que dans leur lien inextricable.

L'agrégation peut être attribuée à la consolidation progressive des champs dans le paysage rural de la Russie, où le long des pentes des collines morainiques et des kamas sableux, conformément aux éléments de la quille faîtière, s'étendaient de petits « gons » de terre, labourés par drainage. L’instinct économique de l’agriculteur suggérait l’inopportunité de combiner sur un même contour deux ou trois parcelles de terres arables avec des conditions de sol très différentes. Par conséquent, ces contours à petite échelle, d’une manière générale, étaient le reflet d’une sorte de norme écologique. Ce n'est qu'après de nombreuses décennies, lorsque, sous l'influence de l'exploitation, le paysage agricole a perdu son contraste naturel (le relief a été modelé, les limites entre les variétés de sols ont été labourées, des panaches colluviaux sont descendus dans les creux entre les collines), il est devenu possible d'aménager terres individuelles en contours plus grands - agrégation d'éléments.

Les méthodes d'agrégation des éléments CL au sein d'un chronotope spécifique peuvent être appelées (en utilisant les concepts de systémologie) configuration spatiale

gourateur. Le changement du configurateur a transformé la structure du CL, en modifiant des paramètres tels que la dispersion, la hiérarchie et la population des agglomérations, la superficie d'une unité économique individuelle, la nature des frontières extérieures et intérieures, et bien plus encore.

Ainsi, sur le plan spatial, l'apogée du développement agricole au centre de la plaine russe fut atteint à la fin du XVIe siècle, lorsque la mise en place de réparations et d'emprunts, les travaux de défrichement et la formation de nouveaux villages conduisirent à l'émergence de le nombre maximum absolu de colonies dans toute l’histoire de la Russie. La montée de la vague suivante de développement s’est produite dans un chronotope différent, caractérisé par la croissance de la propriété foncière locale et patrimoniale, la réduction de l’initiative paysanne et l’esclavage des paysans. En conséquence, un nouveau configurateur spatial a commencé à fonctionner, de sorte que la restauration commencée a capturé d'autres zones, et une zone de terres arables recouvertes de forêt pourrait ne pas revenir du tout à une utilisation économique. Par exemple, une analyse des changements dans la nature de l'utilisation du territoire clé de la Haute Volga (Rybnaya Sloboda - Koprino), réalisée à partir d'anciennes cartes de frontières pour deux périodes historiques (1590-1595 et 1625-1660), prouve le fait d'envahir et le reboisement secondaire de nombreuses superficies déjà labourées, l'émergence de moulins sur les cours d'eau, marqués dans la période précédente sous forme de ruisseaux, une diminution générale du nombre de villages de 68 à 38 et, par conséquent, une augmentation des friches de 71 à 124. Cet exemple illustre bien la action du configurateur spatial, reflétant une combinaison complexe de conditions naturelles (augmentation générale de l'humidité et augmentation de la teneur en eau des rivières, refroidissement - «Petit Âge Glaciaire») et sociales du processus de développement du territoire.

L'agrégation est, bien sûr, le côté créatif du développement et de la formation de CL, donnant l'émergence de cette dernière, puisque lorsqu'ils sont unis, les éléments en interaction forment un système qui a non seulement une intégrité externe, mais aussi une unité naturelle interne - l'organicité, qui capte l'intégrité externe. œil lorsque l’on se familiarise avec l’ethnie enracinée dans le paysage culturel de n’importe quel pays.

1.3. Le paysage comme objectif subjectif - fondements méthodologiques de l'aménagement paysager

L’analyse théorique ci-dessus du paysage culturel en tant que système peut sembler trop compliquée, voire redondante, du point de vue de la pratique de l’aménagement paysager. Cependant, ce n’est pas vrai. C'est la difficulté de classer et d'identifier les éléments du modèle de composition dans le CL qui a largement déterminé le certain détachement des sciences du paysage de la planification environnementale dans les régions et la faible demande d'approches paysagères dans la pratique de la gestion sectorielle de l'environnement.

Pour l'organisation écologique du territoire de la région et la conception environnementale, le modèle de composition du CL est le plus important. Dans un paysage culturel, l'identification des éléments - parties d'un modèle de composition - est difficile pour plusieurs raisons : premièrement, les différentes idées des chercheurs sur l'élémentarité, et deuxièmement, le caractère ciblé de modèles spécifiques et, par conséquent, la relativité et conventionnalité de la division de la coque paysagère.

Cependant, la complexité de l'opération d'isolation des éléments du système ne signifie pas leur absence, et ne prouve certainement pas l'irréalité du système lui-même.

tiges. L'une des composantes du paysage les moins modifiées est le relief. Le relief est traditionnellement reconnu comme un élément cadre des écosystèmes naturels, déterminant leur morphologie interne (modèle de composition) et, en outre, il est raisonnablement considéré comme le facteur le plus important de différenciation physico-géographique, déterminant la tendance du développement des sols, un ensemble d'habitats. , habitats fauniques, localisation des complexes territoriaux élémentaires (PTK). Enfin, le relief est considéré comme l'une des principales caractéristiques du classement des terrains, qui constitue la base de leur évaluation cadastrale.

Le relief n'est pas seulement un cadre, mais aussi l'élément le plus conservateur du paysage. Dans le paysage culturel, le relief est une ressource spatiale, base opérationnelle de l’activité humaine. Il convient toutefois de souligner que la recherche et le développement environnemental présentent à cet égard deux inconvénients :

1) la maximisation du critère d'optimalité est souvent identifiée avec l'objectif ;

2) toutes les restrictions nécessaires ne sont pas spécifiées, ce qui entraîne la possibilité d'une
temporairement avec la maximisation du critère principal pour obtenir des résultats inattendus et indésirables
effets secondaires importants.

De telles approches avec des problèmes non identifiés, un manque de compréhension des origines de la crise, des domaines d'activité frontaliers et la nécessité d'atteindre divers objectifs sont lourdes de conséquences désastreuses : l'échec à atteindre des objectifs supplémentaires peut rendre inutile, voire nuisible, la réalisation du principal. En ce sens aménagement paysager- un outil qui doit être utilisé avec le plus grand soin. Nous reviendrons plus d'une fois sur cette idée.

La principale difficulté dans l'identification des objectifs de l'aménagement paysager est liée au fait que les objectifs sont en quelque sorte l'antipode du problème. La situation de crise écologique, maintes fois décrite, peut être définie dans le langage de la théorie générale des systèmes comme une situation problématique. À la suite de B.I. Kochurov, nous

Nous comprenons un problème environnemental comme un changement négatif dans les propriétés des paysages qui provoquent détérioration des conditions de vie et de santé des populations : épuisement ou perte de ressources naturelles et autres dommages à l'économie, violation du patrimoine génétique et de l'intégrité des paysages. À son tour, la situation environnementale est une combinaison territoriale de diverses conditions et facteurs, une combinaison spatio-temporelle de problèmes environnementaux. » -http://wikipedia.org

Types de développement du territoire. Les paysages naturels et anthropiques constituent la base de la vie humaine. Dans le processus d'activité économique, elle utilise des ressources naturelles : terre, eau, minéraux, climatiques, biologiques, etc. Les conditions naturelles peuvent contribuer à l'activité humaine, mais peuvent entraîner de grandes difficultés dans le développement du territoire. Ainsi, les vastes espaces occupés par les déserts et les zones montagneuses ne sont pas propices à leur peuplement et à leur utilisation à des fins économiques. Et, à l'inverse, le relief plat, la douceur du climat, la présence de rivières et de lacs facilitent le peuplement du territoire et l'utilisation de ses ressources naturelles.

Pendant de nombreux siècles, la population mondiale était faible, de sorte qu'elle était principalement située dans les zones présentant les conditions naturelles les plus favorables. L'augmentation du nombre d'habitants de la Terre a conduit à la nécessité de développer de nouvelles terres. Au cours du processus d'activité économique humaine, des parcelles de terre ont commencé à être cultivées pour faire pousser des cultures, des forêts ont été abattues pour la construction de logements et pour le carburant, des colonies ont été construites, des routes ont été posées, des minéraux ont été extraits des profondeurs et des réservoirs artificiels ont été construits. . Ainsi, l'aménagement du territoire désigne toute utilisation du territoire pour divers types d'activités économiques, la construction de routes et d'implantations. Le principal signe du développement d’un territoire est son peuplement. Le développement du territoire conduit à l'exploitation économique de tous types de ressources naturelles. En raison du développement, les paysages naturels se transforment en paysages anthropiques.

Les caractéristiques des conditions naturelles et la disponibilité de certaines ressources déterminent différents degrés d'utilisation du territoire.

Ainsi, la présence de minéraux rares conduit à la construction de carrières, de mines et d’entreprises industrielles. La présence de sols fertiles détermine leur utilisation pour les terres arables et les sols moins fertiles pour le pâturage. De vastes étendues de forêts permettent de les utiliser pour l'exploitation forestière, et les lacs et rivières pittoresques peuvent être utilisés à des fins récréatives. L'augmentation du nombre de colonies oblige à la construction de voies de transport, de canaux de navigation, etc.

Conformément aux types d'activité économique de la population sur le territoire de la Biélorussie, on distingue quatre principaux types de développement du territoire : agricole, industriel, de transport et récréatif.

Développement agricole. Les conditions naturelles de la Biélorussie ont principalement déterminé son développement agricole. Depuis l’Antiquité, les habitants de notre pays ont commencé à abattre les forêts et à développer des terres arables. C'est pourquoi les paysages agricoles et forestiers sont devenus le type de paysages naturels-anthropiques le plus répandu en Biélorussie. Les terres agricoles à l'intérieur de leurs frontières occupent 40 à 50 % du territoire de la république et les terres forestières environ 30 à 40 %. Les paysages agricoles et forestiers occupent environ 35 % du territoire de la Biélorussie et sont plus largement représentés dans sa partie centrale. Développement du territoire au XXe siècle. a conduit à la formation de paysages agricoles dans lesquels la part des forêts ne dépasse pas 20 %, et les terres agricoles occupent par endroits 80 % du territoire. Les paysages agricoles sont répandus dans les endroits aux sols les plus fertiles et occupent plus de 30 % du territoire de la république.

Développement industriel, des transports et des loisirs.

Le développement agricole du territoire de la Biélorussie est combiné avec d'autres types. Dans les endroits où se trouvent des gisements minéraux, le principal type de développement du territoire est industriel. Les terres où le développement industriel est prédominant occupent moins de 5% du territoire de la république. Mais en termes de degré d’impact sur l’environnement, le développement industriel est le plus puissant. La construction de carrières, de mines, d’installations industrielles et de réservoirs artificiels a radicalement modifié les paysages naturels. Cela est particulièrement visible dans la région minière de Soligorsk, où, en raison de l'extraction du sel et de l'accumulation de déchets, environ 5 000 hectares de terres ont été retirés de l'usage agricole. En général, en Biélorussie, les terres perturbées par les activités minières occupent plus de 40 000 hectares. Des zones encore plus vastes sont occupées par des colonies, où prédomine également le développement industriel des terres.

Le développement agricole a conduit à la formation d'un réseau dense d'établissements ruraux sur le territoire de la Biélorussie. La présence d'établissements ruraux et urbains, à son tour, a déterminé le développement des transports sur le territoire. Tout au long des XIX-XX siècles. Un réseau dense de chemins de fer et de routes s'est développé sur le territoire de la république. La densité moyenne des voies ferrées en Biélorussie est de près de 30 km/1 000 km 2 , tandis que celle des routes pavées est légèrement inférieure à 300 km/1 000 km 2 . En termes de développement des transports, la Biélorussie dépasse la plupart des pays de la CEI et de nombreux pays européens.

Depuis la seconde moitié du XXe siècle. le développement récréatif actif du territoire de la Biélorussie a commencé. Les paysages récréatifs occupent désormais environ 6 % de la superficie du pays. En Biélorussie, environ 20 zones de villégiature et de loisirs d'importance républicaine ont été créées. Les forêts et les réservoirs de banlieue sont activement utilisés à des fins récréatives. Dans la station balnéaire de Naroch, la majeure partie de la population travaille dans le secteur du tourisme.

Niveau de maîtrise. Le développement progressif de l'humanité à tout moment a provoqué un changement dans le niveau de développement d'un territoire particulier. À l'ère de la révolution scientifique et technologique, le taux de changement du niveau de développement a été multiplié par 80.

Quels indicateurs déterminent désormais le niveau de développement du territoire ? L’un des plus importants d’entre eux est la densité de population. Plus la densité de population est élevée, plus le niveau de développement du territoire est élevé. Le deuxième indicateur important est la superficie labourée. Il caractérise le niveau de développement agricole du territoire. La densité des voies ferrées et des autoroutes caractérise le niveau de développement des transports du territoire et le nombre de stations balnéaires, sanatoriums, zones de loisirs, centres touristiques - récréatifs.

Le résultat du développement du territoire est la création d'actifs de production fixes - bâtiments, structures, équipements. Ils sont associés à différents types d'aménagement du territoire : industriel, agricole, récréatif, transports. Le développement du territoire est caractérisé par la densité des actifs fixes de production, c'est-à-dire leur coût au km 2.

Ainsi, plus les équipements économiques sont construits, plus les produits industriels ou agricoles sont produits, plus le niveau de développement du territoire est élevé.

Le troisième indicateur important du niveau de développement d'un territoire est la part du territoire économiquement actif dans la superficie totale du pays. Les zones économiquement actives comprennent les terres agricoles, les forêts d'importance industrielle, les terrains industriels, les routes, les gisements minéraux et les zones de loisirs. En fait, ce sont des paysages anthropiques – ces terres utilisées dans des activités économiques. La Biélorussie se caractérise par un niveau élevé de développement territorial. Aujourd’hui, le territoire économiquement actif représente plus de 90 % de la superficie de la république.

Potentiel de ressources naturelles et capacité du territoire. Le niveau de développement d'un territoire caractérise le degré de développement économique du pays. Plus le niveau de développement du territoire est élevé, plus la ferme produit de produits. En revanche, dans les zones à haut niveau de développement, la charge anthropique sur l'environnement augmente. Cela conduit souvent à des problèmes géoécologiques. Ils s’aggravent généralement dans les régions les plus développées, notamment autour des grandes villes. Par conséquent, l’humanité est désormais confrontée à la tâche de maintenir l’équilibre des paysages anthropiques. Une charge excessive sur les complexes naturels est inacceptable. Au stade actuel, en Biélorussie, le potentiel des ressources naturelles est intensivement utilisé - la totalité des ressources naturelles d'un territoire particulier qui peuvent être utilisées sans détériorer l'état des complexes naturels. Par exemple, une exploitation minière excessive peut entraîner une contamination des sols, des eaux de surface et souterraines et une détérioration des conditions sismiques du territoire. Par conséquent, pour des raisons environnementales, tous les minéraux ne peuvent pas aujourd’hui avoir une importance industrielle.

La gestion rationnelle de l'environnement garantit l'utilisation maximale du potentiel des ressources naturelles du pays et réduit le risque de détérioration de la situation environnementale. Elle conduit au développement équilibré des systèmes naturels et économiques régionaux.

Un indicateur important de la gestion rationnelle de l'environnement est la capacité du territoire - la capacité d'accueillir un certain nombre d'objets naturels et économiques sans détériorer les fonctions environnementales. Un labour excessif ou un grand nombre d'entreprises industrielles aggravent considérablement la situation environnementale. Ainsi, en étudiant la capacité d’un territoire, il est possible de limiter son développement économique. Aujourd'hui, la construction d'entreprises industrielles, de routes, de réservoirs artificiels, l'exploitation de gisements minéraux et la réhabilitation des drainages sont impossibles sans une évaluation environnementale préalable. La capacité d'un territoire dépend de la résistance des paysages aux charges anthropiques. En règle générale, les paysages complexes et diversifiés dans leur structure interne sont considérés comme plus stables. Sur le territoire de la Biélorussie, on trouve des paysages vallonnés, morainiques, érosifs et kama-morainiques. Par conséquent, l’indicateur de la capacité du territoire y est plus élevé.

Quels instruments juridiques le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie prévoit-il pour les investisseurs et les promoteurs ? Quels problèmes juridiques peuvent-ils rencontrer lors de la conclusion d'accords sur le développement intégré du territoire et l'aménagement du territoire ? Les réponses à ces questions et à d’autres se trouvent dans le matériel « EZh ».

En juillet 2016, la loi fédérale n° 373-FZ du 3 juillet 2016 a été adoptée, introduisant des modifications importantes au Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie. À savoir, des exigences en matière de documentation sur l'aménagement du territoire ont été établies et la liste des outils a été élargie pour permettre le développement global du territoire. Dans le cadre de la conférence « Régulation nationale du développement urbain - 2017 », organisée par ASERGROUP, Maxim Popov, Ph.D., chef du département Immobilier et Construction du cabinet d'avocats Goltsblat BLP, a parlé des caractéristiques et des problèmes de divers formes juridiques pour la mise en œuvre du développement intégré des territoires .

Pourquoi le législateur a-t-il commencé à accorder une attention accrue au secteur de l’urbanisme ?

La nécessité de réformer le secteur de l’urbanisme se fait sentir depuis longtemps. Les conditions préalables suivantes peuvent être identifiées et ont déterminé les changements en cours.

Premièrement, le nombre de terrains publics libres (non grevés par les droits de tiers) propices au développement commercial à grande échelle a diminué. Auparavant, un investisseur potentiel pouvait facilement trouver de grands terrains dans la ville et à proximité, libres des droits des tiers. Aujourd’hui, les sites propices à un développement commercial à grande échelle sont de moins en moins nombreux.

Deuxièmement, la location d'un terrain public a perdu ses caractéristiques d'investissement. Il s'agit en particulier de limiter la possibilité de modifier les objectifs de sa fourniture ou le type d'utilisation autorisée. Il y a dix ans à peine, un tel bail n'était pas très différent de la propriété d'un terrain. Comment cela s’est-il manifesté ? Les personnes morales ont acquis assez sereinement des parcelles publiques à bail. Parallèlement, toute destination d'usage pourrait être déclarée : pour un parking, la construction d'un centre commercial, etc. En réalité, le sujet n'était pas pressé de développer le site. Le locataire attendait une autre personne intéressée à développer ce site. Lorsqu'une telle personne se présentait, le terrain lui était mis à sous-location et son régime juridique était transformé pour convenir au nouveau locataire. Il n'y a eu aucun problème ni pour modifier l'objet de la mise à disposition du terrain, ni pour prolonger la durée du bail. De plus, le loyer n’était pas le plus élevé.

La situation a commencé à changer depuis 2012. Au niveau des plus hautes juridictions, une pratique stable s'est formée, qui exclut la possibilité de modifier la finalité de la mise à disposition d'un terrain public loué. Si le site a été utilisé pour un parking, il doit alors être utilisé pour un parking. Changer l’objet de la disposition a fini par être considéré comme un contournement de la loi.

Depuis mars 2015, la nouvelle édition du Code foncier de la Fédération de Russie est entrée en vigueur. Le droit de préemption de conclure un bail pour un terrain public pour une nouvelle durée a été exclu - en règle générale, il ne peut être loué sans appel d'offres. Selon le paragraphe 3 de l'art. 39.6 du Code foncier de la Fédération de Russie, les citoyens et les personnes morales qui sont locataires de terrains publics ont le droit de conclure un nouveau contrat de location pour ces terrains sans tenir d'appel d'offres seulement dans deux cas :

1) si le terrain est loué à un citoyen ou à une personne morale sans appel d'offres ;

2) si le terrain est fourni à un citoyen lors d'une vente aux enchères pour le jardinage ou l'agriculture datcha.

La valeur cadastrale d'un terrain est devenue énorme, il n'est donc plus si facile de détenir des terrains au titre de droits de fermage. Autrefois assimilable à la propriété en pleine propriété, la location d'un terrain public est désormais devenue non rentable. Enfin, les capacités financières des communes pour la construction d'équipements d'infrastructures communales, sociales et de transport ont fortement diminué.

Activités de développement intégré des territoires : concept général

Le développement intégré et durable d'un territoire est un terme général. Il faut comprendre comme l'activité de préparation et d'approbation de la documentation sur la planification du territoire pour le placement d'installations de construction d'immobilisations à des fins résidentielles, industrielles, publiques, commerciales et autres, ainsi que des services publics, des transports et des infrastructures sociales nécessaires au fonctionnement de ces installations et assurer les moyens de subsistance des citoyens. En outre, ces activités impliquent la réalisation de travaux de conception architecturale et constructive, de construction et de reconstruction de ces installations.

Actuellement, il existe quatre formes de développement intégré et durable du territoire :

développement des zones bâties (articles 46.1 à 46.3 du Code civil de la Fédération de Russie) ;

développement intégré des territoires (article 46.4 du Code civil de la Fédération de Russie) ;

développement global du territoire à l'initiative des propriétaires fonciers (article 46.9 du Code civil de la Fédération de Russie) ;

développement global du territoire à l'initiative du gouvernement local (article 46.10 du Code civil de la Fédération de Russie).

Développement de la zone bâtie

Le domaine d'application pratique le plus probable de ce formulaire est la régénération d'une zone avec des immeubles d'habitation délabrés en l'absence de possibilité claire de confisquer des terrains pour les besoins municipaux.

Le développement d'une zone bâtie est autorisé si ce territoire possède :

des immeubles d'habitation en mauvais état et susceptibles d'être démolis ;

immeubles d'habitation dont la démolition dont la reconstruction est prévue sur la base de programmes municipaux ciblés ;

objets d'infrastructures communales, sociales, de transport.

La décision relative au développement d'une zone bâtie est prise par l'autorité locale de l'agglomération ou du district en présence des réglementations d'urbanisme, ainsi que des normes d'urbanisme régionales et locales.

L'accord sur le développement de la zone bâtie est conclu sur la base des résultats d'une vente aux enchères ouverte. Le gagnant reçoit le droit de fournir des terrains non grevés par les droits de tiers, sans appel d'offres (partie 8, article 46.1, clause 9, partie 3, article 46.2 du Code civil de la Fédération de Russie, article 39.5 du Code foncier de la Fédération de Russie).

Il est important de prendre en compte la position juridique des Forces armées de la Fédération de Russie, exposée dans la Décision du 27 octobre 2015 n° 309-KG15-5924 dans l'affaire n° A07-21632/2013, selon laquelle le la conclusion d'un accord sur l'aménagement d'une agglomération n'est pas une base suffisante pour la saisie de terrains pour les besoins de l'État (municipaux).

Nous citons le document

Dispositions de la partie 3 de l'art. 46.1 du code de l'urbanisme déterminent les conditions de prise de décision sur l'aménagement d'une agglomération sur laquelle sont implantés des immeubles à appartements, et ne s'appliquent pas directement aux propriétaires de terrains en ce qui concerne la question de leur saisie forcée.

En soi, la conclusion d'un accord sur l'aménagement d'une agglomération ne constitue pas une base pour la saisie de terrains, puisqu'un tel accord ne réglemente que la procédure de mise en œuvre de la décision d'aménagement du territoire prise par l'administration. , tandis que la possibilité de confisquer un terrain au propriétaire est déterminée par la présence de besoins étatiques ou municipaux.

Quels sont les principaux problèmes liés à ce mécanisme ?

Même si la loi se concentre sur la complexité du territoire, dans la pratique, tout se passe souvent différemment.

Imaginons un îlot constitué de maisons délabrées. Un investisseur arrive et se rend compte qu'il n'est pas intéressé par la relocalisation de l'ensemble du bloc - cela nécessitera trop d'argent. Un investisseur souhaite reprendre seulement une partie du bloc – déménager quelques maisons et construire un immeuble d’habitations. Il y aura encore des bâtiments délabrés autour de cette maison.

Formellement, la législation en matière d'urbanisme lui offre une telle opportunité. Selon le paragraphe 1 de l'art. 46.1 du Code civil de la Fédération de Russie, le développement des zones bâties s'effectue dans les limites d'un élément de la structure de planification (îlot, microdistrict) ou de sa partie (parties). Ainsi, la loi n’exige pas que le projet couvre l’ensemble du territoire de l’îlot. En conséquence, dans la pratique, au lieu du développement global normal du territoire, des projets ciblés sont mis en œuvre.

Il y a un autre problème. Selon le paragraphe 3 de l'art. 46.1 du Code civil de la Fédération de Russie, une décision sur le développement d'une zone bâtie peut être prise si les zones suivantes sont situées sur ce territoire :

1) les immeubles d'habitation reconnus conformément à la procédure établie par le gouvernement de la Fédération de Russie comme dangereux et susceptibles d'être démolis ;

2) les immeubles d'habitation dont la démolition et la reconstruction sont planifiées sur la base de programmes municipaux ciblés approuvés par l'organe représentatif du gouvernement local.

En plus des objets indiqués, dans l'agglomération pour laquelle une décision d'aménagement a été prise, il ne peut y avoir que des objets d'infrastructure technique qui assurent exclusivement le fonctionnement des immeubles d'habitation. Pendant ce temps, en réalité, sur le territoire, en règle générale, il existe d'autres objets de construction d'immobilisations, par exemple des hangars. Dans la pratique, lorsqu'ils prennent une décision sur le développement d'un territoire, ils essaient d'ignorer ce fait, mais formellement, il existe des raisons de contester cette décision.

Cette forme est souvent désavantageuse pour l'investisseur. Il est responsable de la réinstallation des résidents. De plus, l'administration locale est souvent incapable de calculer clairement le montant du paiement au titre d'un accord sur le développement d'une zone bâtie.

Développement intégré du territoire

L'aménagement intégré du territoire (IDT) est réalisé dans le domaine de la construction d'installations résidentielles/non résidentielles principales avec la mise à disposition initiale d'un terrain public. Le mécanisme dans ce cas est le suivant. Aux enchères, des terrains sont fournis qui ne sont pas grevés par les droits de tiers. Le gagnant de l'enchère conclut un accord sur les TIC (clause 6, article 39.8 du Code foncier de la Fédération de Russie). Seule une personne morale peut participer à l'enchère pour le droit de conclure un contrat de location pour un terrain à développer complexe (clause 2 de l'article 46.4 du Code civil de la Fédération de Russie). Les audiences publiques ne sont pas requises pour les projets de planification et d’arpentage.

Le plus important est que le terrain principal soit libre de droits de tiers. Qu'est-ce que cela signifie?

Il y a un grand terrain dans la ville. La ville souhaite y construire un microquartier ou un parc industriel, et le terrain est mis aux enchères. Le gagnant de l'enchère signe des contrats de location pour le terrain et le TIC et s'engage à diviser le terrain en terrains individuels, à usage public, et en infrastructures. Un calendrier d'aménagement du territoire est approuvé et des sanctions sont établies en cas de violation de ce calendrier.

Il s'agit d'un projet entièrement nouveau : de vastes terrains vides sont développés de manière globale.

Rotation des parcelles pendant RZT et ICT

Lorsqu'il s'agit d'aménagement d'une agglomération (RZT), l'objet de l'enchère est le droit de conclure un accord sur le RZT. Ensuite, étant déjà partie à un tel accord, l'entité privée reçoit le droit d'utiliser les terrains situés sur le territoire.

Au CAT, la situation est différente. Vous devez d'abord remporter l'enchère pour conclure un contrat de location pour un terrain public.

Est-il possible de « vendre » le droit de louer un terrain à d'autres personnes ? Il existe une certaine hypothèse factuelle (parties 7, 8 de l'article 46.2 du Code civil de la Fédération de Russie), bien que la loi ne la prévoie pas directement. Le problème est qu'en 2015, des modifications ont été apportées à l'art. 448 du Code civil de la Fédération de Russie, selon lequel, si un accord ne peut être conclu que lors d'une vente aux enchères, dans ce cas, la partie au contrat doit remplir personnellement ses obligations, la cession du droit au bail est interdite. Les normes du Code civil de la Fédération de Russie peuvent-elles être considérées comme spéciales ? Malheureusement, il n'y a pas encore de pratique. Et une situation négative avec refus de transférer les droits en vertu d'un contrat de location est fort probable.

La question se pose également : quelles obligations sont transférées aux nouveaux locataires ? La loi permet une situation très simple où les droits et responsabilités de tous les participants sont transférés. En pratique, la situation est différente.

Imaginons : une enseigne de vente au détail souhaite louer une seule parcelle sur l'ensemble du territoire. Les droits et responsabilités du promoteur initial dans tout le microdistrict lui sont-ils transférés ? Le Code civil de la Fédération de Russie ne dit rien à ce sujet. En pratique, ce problème peut être résolu comme suit. Lors de sa réembauche, le nouveau locataire « entre » dans le projet en tant que partie à la convention RZT ou KOT. Parallèlement, la convention précise qu'il n'est pas responsable, aux côtés du locataire, de toutes les obligations liées au développement du microquartier. Mais dans ce cas, l’accord de la ville est requis. Les autorités locales ont souvent peur de le faire, car les « friandises » seront développées, mais les équipements sociaux ne seront pas construits.

De manière générale, il convient de conclure que le Code civil de la Fédération de Russie ne reflète pas complètement les possibilités qui existent dans la pratique.

Aménagement global à l'initiative du propriétaire

Ce formulaire est utilisé pour la construction d'infrastructures hors site sur le domaine public aux frais d'un ou plusieurs ayants droit fonciers. Un accord est conclu sur le développement intégré du territoire. Les parties peuvent être propriétaires de terrains ou locataires de terrains appartenant à l'État. Il doit rester au moins cinq ans avant la fin de la durée du bail. Du côté des autorités, l'accord est conclu par les collectivités locales.

Pour mettre en œuvre ce formulaire, il est nécessaire d'avoir des obligations pour la construction d'installations de services publics, de transport et d'infrastructures sociales. Cela peut se produire à la fois aux dépens du budget et aux dépens des titulaires de droits d'auteur (clause 3, partie 14, article 46.9 du Code civil de la Fédération de Russie). Mais si le budget est payant, alors pourquoi ce projet existe-t-il en principe ? En pratique, les obligations liées à la construction de telles installations seront assumées par le titulaire du droit d'auteur. Dans ce cas, il bénéficiera de certains avantages.

Imaginons une situation : un sujet acquiert un terrain pour la construction d'un centre commercial, le terrain est situé à proximité de l'autoroute. Pour permettre aux clients d'entrer en voiture, un viaduc doit être construit. Le sujet demande à l'avocat comment le construire ? Il ne veut pas agir en tant que promoteur immobilier – il veut que le gouvernement local le construise et il paiera. L'Institut de Développement Intégré, à l'initiative de l'ayant droit foncier, permet de financer de manière ciblée la construction du viaduc. Quels autres avantages ? Plusieurs propriétaires fonciers peuvent participer au projet.

L'une des conditions pour conclure un accord sur le développement intégré du territoire est l'approbation de la documentation sur l'aménagement du territoire en ce qui concerne ses terres propres et publiques libres des droits des tiers (parties 7 à 10 de l'article 46.9 du le Code civil de la Fédération de Russie).

Aux titulaires de droits qui ont conclu un accord, en vue de la construction d'équipements municipaux, de transport et d'infrastructures sociales, les terrains appartenant à l'État et (ou) à la municipalité et non grevés par les droits de tiers sont mis en location sans appel d'offres. (Partie 8 de l'article 46.9 du Code civil RF, sous-clause 13.3 clause 2 de l'article 39.6 du Code foncier de la Fédération de Russie).

Développement intégré des territoires à l’initiative des collectivités locales

Ce formulaire est utilisé lorsqu'il est nécessaire de régénérer une zone comportant un parc non résidentiel vétuste (non-respect des règles d'urbanisme) ou des logements bas vétustes. Il se caractérise par de larges possibilités de saisie de terres et de leur mise à disposition ultérieure à des fins commerciales.

Quel territoire peut faire l’objet d’un développement intégré dans ce cas ? L'article 46.10 du Code civil de la Fédération de Russie parle de plusieurs types de territoires :

1) sur lesquels se trouvent des projets de construction d'immobilisations (à l'exception des immeubles d'habitation), reconnus de la manière établie par le gouvernement de la Fédération de Russie comme dangereux et sujets à démolition ;

2) sur lesquels se situent les projets de construction d'immobilisations (à l'exception des immeubles d'habitation), dont la démolition et la reconstruction sont planifiées sur la base de programmes municipaux ciblés approuvés par l'organe représentatif de l'autonomie locale ;

3) les types d'utilisation autorisée dont et (ou) les types d'utilisation autorisée et les caractéristiques des objets de construction d'immobilisations situés sur lesquels ne correspondent pas aux types d'utilisation autorisée des terrains et des objets de construction d'immobilisation et les paramètres maximaux pour le construction, reconstruction d'objets de construction d'immobilisations établis par les règles d'aménagement et d'aménagement du territoire ;

4) sur lesquels se trouvent des projets de construction d'immobilisations, reconnus conformément au droit civil comme bâtiments non autorisés.

Ces objets doivent occuper au moins 50 % du territoire. Ainsi, le territoire peut contenir à la fois des parcelles ordinaires et des objets immobiliers. Les intérêts de leurs titulaires de droits d’auteur en souffriront dans ce cas.

Pour qu'une agglomération ou une zone urbaine puisse prendre une décision sur le développement intégré d'un territoire, elle doit refléter le territoire dans les règles d'aménagement ou d'aménagement du territoire. La question se pose : est-il nécessaire d'une manière ou d'une autre de vérifier à l'avance s'il existe des signes de tels territoires ? La loi ne contient pas de réponse à cette question.

L'article 56.12 du Code foncier de la Fédération de Russie prévoit une procédure simplifiée et accélérée pour la saisie de terrains à ces fins. La première particularité est qu’un mois seulement est accordé pour signer l’accord de retrait. Deuxièmement, la décision de justice relative à la saisie est soumise à exécution immédiate. Après l'appel, il y aura une démolition immédiate. En cassation, en substance, seule la question du montant de l'indemnisation est résolue.

C'est un très bon outil pour les grands développeurs. Le développeur voit une évolution grise. Il ne pourra pas acheter tous les objets sur un tel territoire. Puis il se rend chez les autorités et leur propose un projet. Dans ce cas, les autorités reçoivent un microdistrict normal en « bonus ». La valeur cadastrale des terrains augmente, ce qui génère plus de revenus. Le promoteur, à son tour, avec les mains des autorités, débarrasse le terrain des objets tiers et le reçoit pour ses propres besoins.

Page 1

L'aménagement du territoire et, principalement, la construction entraînent un changement important dans les conditions techniques et géologiques des terrains aménagés. Tout d'abord, les propriétés techniques et géologiques et l'état des sols changent. Mais ce fait n'est encore pratiquement pas pris en compte par les concepteurs de Sibérie occidentale en raison de la difficulté de prédire les transformations futures de la masse du sol. Un impact intense sur la croûte terrestre et les conditions naturelles conduit souvent à un déséquilibre entre les différents composants naturels et à l'émergence de divers processus et phénomènes techniques et géologiques. Cependant, toutes les activités planifiées ne sont pas accompagnées de prévisions sur d'éventuels processus techniques et géologiques et des changements indésirables des conditions naturelles.  

Tout développement d'un territoire entraîne des modifications de ses conditions naturelles primaires. Cela se produit toujours, mais cela dépend de la nature de la zone à développer et des caractéristiques des structures en cours de construction. Dans la zone de répartition du pergélisol, même des perturbations mineures du milieu naturel provoquent des changements fondamentaux dans les conditions d'échange thermique en surface et l'établissement d'un nouveau régime de température des roches, accompagnés de processus de dégel-gel. L'analyse du régime de température des roches en relation avec le développement de la Transbaïkalie a permis d'identifier la dépendance de la nature du changement sur le type de construction, qui, à son tour, peut servir de critère objectif pour des calculs de prévision spéciaux.  

L'aménagement du territoire du jardin collectif ne peut commencer qu'après l'approbation du projet d'organisation et d'aménagement par le comité exécutif du quartier, de la ville. Conseil des députés du peuple, sur le territoire duquel existe un partenariat de jardinage.  

L'aménagement du territoire d'un jardin collectif ne peut commencer qu'après que le comité exécutif du conseil des députés du peuple de district ou de la ville, sur le territoire duquel se trouve le partenariat de jardinage, ait approuvé le projet d'organisation et de développement.  

L'influence de l'aménagement du territoire sur le bilan radiatif se traduit par un affaiblissement de l'intensité du rayonnement total, une augmentation de l'absorption du rayonnement à ondes courtes et une diminution du rayonnement effectif de la Terre. La raison en est la pollution industrielle de l'air sur les territoires des entreprises industrielles et des villes, ainsi que les modifications des propriétés de la surface sous-jacente à l'intérieur de la zone de construction. Les changements les plus importants dans les composants du bilan radiatif se produisent lorsque des couvertures de fumée sont présentes dans la zone bâtie.  

Le développement du territoire d’une entreprise s’entend comme son expansion dans une ou deux directions. Un bloc est un élément d’une zone de développement au sein de zones adjacentes parallèles aux routes principales et aux viaducs. L'ensemble du territoire de l'entreprise est divisé par des autoroutes similaires en une grille carrée OU rectangulaire de blocs agrandis dans lesquels se trouvent des zones fonctionnelles dédiées.  

Le développement du territoire d’une entreprise s’entend comme son expansion dans une ou deux directions. Un bloc est un élément d’une zone de développement au sein de zones adjacentes parallèles aux routes principales et aux viaducs. L'ensemble du territoire de l'entreprise est divisé par des autoroutes similaires en une grille carrée ou rectangulaire de blocs agrandis dans lesquels se trouvent des zones fonctionnelles dédiées.  

Le développement du territoire d'une entreprise s'entend comme son expansion dans une ou deux directions par la construction d'îlots séparés. Un bloc est un élément d’une zone de développement au sein de zones adjacentes parallèles aux routes principales et aux viaducs. L'ensemble du territoire de l'entreprise est divisé par de telles autoroutes en une grille carrée ou rectangulaire de quartiers agrandis avec le placement de zones fonctionnelles désignées.  

Lors du développement de territoires situés dans des zones de vallées fluviales avec des niveaux d'eau souterraines proches, des barrages de glace se forment souvent. Leur formation est facilitée par l'élimination de la végétation ou de la couche de mousse et de tourbe, conduisant à un gel hivernal plus profond des sols et à la formation d'une barrière gelée qui empêche la libre circulation des eaux souterraines des dépôts alluviaux.  

Lors du développement des territoires des entreprises PU ou PC, un système de blocs doit être développé en 2 à 4 blocs, combinant un cycle de production complet d'une certaine capacité.