Nustatomos teritorinės zonos. Teritorinės zonos ir funkcinės zonos

Gyvenamųjų teritorijų urbanistikos zonavimas;

Rusijos Federacijos miestų ir kaimo gyvenviečių bendrųjų planų 35 straipsnis (miesto planavimo kodeksas).

1. Bendrasis planas - urbanistikos planavimo dokumentacija miesto ir kaimo gyvenviečių teritorijų plėtrai. Bendrasis planas rengiamas pagal tinkamai patvirtintus miesto planavimo dokumentus federaliniu lygiu ir Rusijos Federaciją sudarančio subjekto lygiu.

Bendrasis planas yra pagrindinis urbanistikos dokumentas, kuris, atsižvelgiant į gyventojų ir valstybės interesus, nustato gyvenamosios aplinkos formavimo sąlygas, miesto ir kaimo gyvenviečių teritorijų plėtros kryptis ir ribas, teritorijų zonavimą. , inžinerinės, transporto ir socialinės infrastruktūros plėtra, urbanistikos reikalavimai istorijos ir kultūros paveldo objektų bei ypač saugomų gamtos teritorijų išsaugojimui, aplinkos ir sanitarinei gerovei.

2. Miesto ar kaimo gyvenvietės bendrajame plane nustatyta:

pagrindinės gyvenvietės teritorijos plėtros kryptys, atsižvelgiant į socialinės-ekonominės raidos ypatumus, gamtines ir klimatines sąlygas, miesto ar kaimo gyvenvietės gyventojų skaičių;

įvairios funkcinės paskirties zonos ir šių zonų teritorijų naudojimo apribojimai;

priemonės miesto ar kaimo gyvenvietės teritorijai apsaugoti nuo gamtinių ir žmogaus sukeltų ekstremalių situacijų poveikio, inžinerinės, transporto ir socialinės infrastruktūros plėtros;

Miesto ir kaimo gyvenviečių bendruosiuose planuose pateikiami pasiūlymai dėl gyvenviečių ribų nustatymo, taip pat dėl išteklių kompleksinei gyvenviečių teritorijų plėtrai.

3. Miesto ir jo priemiesčio bendrasis planas gali būti rengiamas kaip vientisas dokumentas, remiantis gretimų teritorijų savivaldybių susitarimu.

4. Miesto, kuriame gyvena iki penkiasdešimties tūkstančių gyventojų, bendrasis planas ir kaimo gyvenvietės bendrasis planas gali būti rengiami kartu su šių gyvenviečių teritorijų planavimo projektu kaip vientisas dokumentas.

5. Rengiant istorinės gyvenvietės bendrąjį planą, atsižvelgiama į tokios gyvenvietės istorinį ir architektūrinį pagalbinį planą bei istorijos ir kultūros paminklų apsaugos zonų projektus.

6. Miesto ir kaimo gyvenviečių bendruosius planus rengia ir tvirtina atitinkamų gyvenviečių vietos valdžios institucijos šio kodekso nustatyta tvarka.

Miesto ir jo priemiesčio teritorijos bendrąjį planą šio kodekso nustatyta tvarka tvirtina atitinkamo Rusijos Federaciją sudarančio subjekto valstybės institucijos.

7. Miesto ar kaimo gyvenvietės bendrasis planas, prieš jį patvirtinant, turi būti paskelbtas ir suderintas su suinteresuotomis federalinėmis vykdomosios valdžios institucijomis, Rusijos Federaciją sudarančių vienetų vykdomosiomis institucijomis, vietos valdžios institucijomis, specialiai įgaliotomis valstybės institucijomis. aplinkosauginį vertinimą, taip pat su suinteresuotomis organizacijomis ir gyventojais ( šio kodekso 18 ir 28 straipsniai).

Užduotyje parengti miesto ar kaimo gyvenvietės bendrąjį planą, siekiant atsižvelgti į valstybės interesus, nustatomas federalinių vykdomosios valdžios institucijų ir Rusijos Federaciją sudarančių vienetų vykdomosios valdžios institucijų sąrašas, suderinus su šis bendrasis planas yra parengtas ir patvirtintas.

Urbanistikos zonavimas kaip „...savivaldybių teritorijų zonavimas siekiant nustatyti teritorijų zonas ir nustatyti urbanistikos reglamentus“.

Miestų planavimo reglamentai yra tie, kurie nustatomi atitinkamų teritorinių zonų ribose: 1) žemės sklypų ir kito nekilnojamojo turto leistino naudojimo rūšys; 2) didžiausi žemės sklypų dydžiai; 3) leistinos statybos ir rekonstrukcijos ribiniai parametrai; 4) žemės sklypų naudojimo apribojimai ir kapitalinės statybos projektai.

Teritorinis zonavimas. Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso str. 1 apibrėžia zonavimas kaip teritorijos suskirstymas į zonas miestų planavime teritorijų ir gyvenviečių plėtrai, nustatant nustatytų zonų urbanistinio naudojimo būdus ir jų naudojimo apribojimus.. Zonavimas atliekamas per teisinis zonavimas - vietos valdžios institucijų veikla miestų ir kaimo gyvenviečių bei kitų savivaldybių teritorijų plėtros taisyklių kūrimo ir įgyvendinimo srityje.
Pagal 2 str. Miestų planavimo kodekso 35 str., miesto ar kaimo gyvenvietės bendrajame plane nustatytos įvairios funkcinės paskirties zonos ir šių zonų teritorijų naudojimo apribojimai. Informacija apie teritorijų zonavimą ir teritorinių zonų miestų planavimo reglamentus yra įtraukta į valstybinį miestų planavimo kadastrą (Miestų planavimo kodekso 54 str. 5 p.).
Nulemia gyvenviečių teritorijų zonavimas leistina naudotis žemės sklypais ir kitais nekilnojamojo turto objektais miestų planavime, t.y. nekilnojamojo turto naudojimas pagal urbanistikos reglamentus ir šių objektų naudojimo apribojimus, taip pat servitutus.
Gyvenviečių teritorijų zonavimas turi du pagrindinius skiriamuosius bruožus. Pirma, tai siejama su miestų planavimo veikla. Antra, zonavimo procesas reguliuoja nekilnojamojo turto, kaip tarpusavyje sujungto pastatų, statinių, statinių ir žemės, kurioje jie yra, komplekso statybą ir naudojimą. Taigi, teritorinis zonavimas -veikla atitinkamoms miesto plėtros veiklos planavimo institucijoms už visapusišką nekilnojamojo turto kūrimo ir naudojimo bei žemės naudojimo reglamentavimą, padalijant gyvenviečių teritorijas į atitinkamas zonas.

Art. Miestų planavimo kodekso 40-48 yra apibrėžti teritorinių zonų tipai ir pagrindinės jų teisinio režimo nuostatos.
Taigi miesto ir kaimo gyvenviečių teritorijose gali būti nustatomos šių tipų teritorinės zonos: gyvenamoji; visuomenė ir verslas; gamyba; inžinerinė ir transporto infrastruktūra; pramoginiai; naudoti žemės ūkyje; specialios paskirties; kariniai objektai, kitos draudžiamų zonų zonos. Be to, miesto ir kaimo gyvenviečių savivaldybės, atsižvelgdamos į vietos sąlygas, gali nustatyti kitas teritorines zonas, taip pat į jas įtraukti žemės sklypus ir kitą nekilnojamąjį turtą.
Teritorinėse zonose gali būti pozoniai, teritorijų naudojimo ypatybes nustato miestų planavimo taisyklės, atsižvelgiant į apribojimus, nustatytus Rusijos Federacijos žemės teisės aktuose, Rusijos Federacijos teisės aktuose dėl gamtinės aplinkos apsaugos, Rusijos Federacijos teisės aktų dėl teritorijų naudojimo. istorijos ir kultūros paminklų apsauga ir kiti Rusijos Federacijos teisės aktai. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos viešosios erdvės, kurias užima aikštės, gatvės, įvažiavimai, keliai, pylimai, skverai, bulvarai, rezervuarai ir kiti objektai. Miesto ir kaimo gyvenvietėse viešosios teritorijos skirtos viešiesiems gyventojų interesams tenkinti. Naudojimosi tokiomis teritorijomis tvarką nustato vietos valdžios institucijos.
Pagal 3 ir 4 str. Miestų planavimo kodekso 39 str., teritorinių zonų ribos nustatomos atsižvelgiant į raudonąsias linijas, natūralias gamtos objektų ribas, žemės sklypų ribas ir kitas ribas. Kiekvienai teritorinei zonai miestų planavimo nuostatais nustatytas teisinis režimas vienodai taikomas visiems joje esantiems žemės sklypams ir kitiems nekilnojamojo turto objektams. Teritorinėse zonose, kurių ribose miesto planavimo veiklai taikomas specialus reglamentavimas, individualiems nekilnojamojo turto objektams gali būti nustatyti papildomi reikalavimai.
Ribų nustatymas. Pagal 3 str. 37 Miesto planavimo kodeksas apribojimai teritorijų naudojimo miesto plėtros veiklai apribojimai taip pat nustatomi šiose zonose:
istorijos ir kultūros paminklų, istorinių ir kultūrinių kompleksų ir objektų apsaugos zonos, saugomos teritorijos;
ypač saugomų gamtos teritorijų zonos, įskaitant sanitarines (kalnų sanitarines) apsaugos apygardas;
sanitarinės, apsauginės ir sanitarinės apsaugos zonos;
vandens apsaugos zonos ir pakrantės apsauginės juostos;
vandens tiekimo šaltinių sanitarinės apsaugos zonos;
naudingųjų iškasenų telkinių zonos;
teritorijos, kuriose gali atsirasti stichinių ir žmogaus sukeltų ekstremalių situacijų;
ekologinių ekstremalių situacijų ir ekologinių nelaimių zonos;
zonos su ekstremaliomis gamtinėmis ir klimato sąlygomis;
kitos zonos, nustatytos pagal Rusijos Federacijos įstatymus ir Rusijos Federaciją sudarančių subjektų teisės aktus.
Tokių zonų nustatymo tikslas – nustatyti teritorijų naudojimo pobūdį ir taip nustatyti jų naudojimo urbanistinei veiklai apribojimus. Šiais atvejais apribojimai pirmiausia susiję su urbanistikos veikla, o tai, savaime suprantama, atsispindi žemės sklypų naudojimo būduose. Tokių zonų nustatymas nėra urbanistikos teisės aktuose numatytas zonavimas. Režimo uždavinys tokiose zonose – apriboti asmenų, naudojančių žemės sklypus įstatymų numatytais tikslais, teises.

35 straipsnis. Teritorinių zonų tipai ir sudėtis

1. Dėl urbanistikos zonavimo gyvenamosios, visuomeninės ir verslo, pramoninės zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos, žemės ūkio paskirties zonos, rekreacinės zonos, specialiai saugomų teritorijų zonos, specialios paskirties zonos, karinių objektų zonos ir kt. galima nustatyti teritorinių zonų tipus.

2. Gali būti ir gyvenamosios zonos:

1) individualių gyvenamųjų pastatų plėtros zonos;

2) plėtros zonos su mažaaukščiais gyvenamaisiais pastatais;

3) plėtros zonos su vidutinio aukščio gyvenamaisiais pastatais;

4) plėtros zonos su daugiabučiais gyvenamaisiais namais;

5) kitų rūšių gyvenamieji rajonai.

3. Gyvenamosiose teritorijose leidžiama statyti laisvai stovinčias, įstatomas ar pritvirtintas patalpas socialinėms ir komunalinėms reikmėms, sveikatos priežiūros įstaigas, ikimokyklines, pradinio bendrojo ir vidurinio (viso) bendrojo ugdymo įstaigas, religinius pastatus, automobilių stovėjimo aikšteles, garažus. , įrenginiai, susiję su piliečių apsigyvenimu ir neturintys neigiamo poveikio aplinkai. Į gyvenamąsias zonas taip pat gali būti įtrauktos teritorijos, skirtos sodininkystei ir vasarnamių ūkininkavimui.

4. Įtraukta į viešąsias ir verslo zonas gali apimti:

1) verslo, visuomeninės ir komercinės paskirties zonos;

2) socialinių ir komunalinių objektų išdėstymo zonos;

3) gamybinei ir verslo veiklai reikalingų objektų aptarnavimo zonos;

4) kitų rūšių viešosios ir verslo zonos.

5. Viešosios ir verslo zonos skirtos sveikatos priežiūros įstaigoms, kultūros, prekybos, viešojo maitinimo, socialinėms ir komunalinėms reikmėms, verslo veiklai, vidurinio profesinio ir aukštojo profesinio mokymo įstaigoms, administracinėms, mokslo įstaigoms, religiniams pastatams, transporto priemonių stovėjimo aikštelei įrengti. sklypai, verslo ir finansinės priemonės bei kitos su piliečių pragyvenimo užtikrinimu susijusios priemonės.

7. Apima gamybos zonas, inžinerines ir transporto infrastruktūros zonas gali apimti:

1) komunalinės zonos - komunalinių ir sandėliavimo patalpų, būsto ir komunalinių paslaugų, transporto objektų, didmeninės prekybos objektų išdėstymo zonos;

2) gamybinės zonos – zonos, kuriose yra gamybinės patalpos, kuriose taikomi skirtingi poveikio aplinkai standartai;

3) kitų rūšių gamybos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros.

ST 35 GrK RF.

1. Dėl urbanistinio planavimo zonų, gyvenamųjų, visuomeninių ir
verslo, pramonės zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos, zonos
žemės ūkio paskirties, rekreacinės zonos, specialiai saugomos teritorijos
teritorijos, specialios paskirties zonos, karinių įrengimų zonos ir kiti tipai
teritorinės zonos.

2. Gyvenamosios zonos gali apimti:
1) individualių gyvenamųjų pastatų plėtros zonos;
2) plėtros zonos su mažaaukščiais gyvenamaisiais pastatais;
3) plėtros zonos su vidutinio aukščio gyvenamaisiais pastatais;
4) plėtros zonos su daugiabučiais gyvenamaisiais namais;
5) kitų rūšių gyvenamieji rajonai.

3. Gyvenamuosiuose rajonuose leidžiama statyti atskirai stovinčius, įmontuotus arba pritvirtintus
socialinės ir komunalinės įstaigos, sveikatos priežiūros įstaigos,
ikimokyklinio, pradinio bendrojo ir vidurinio bendrojo lavinimo, religinių pastatų, automobilių stovėjimo aikštelės
autotransportas, garažai, objektai, susiję su piliečių gyvenimu ir ne
turintys neigiamą poveikį aplinkai. Gali būti ir gyvenamosios zonos
Taip pat įtraukiamos teritorijos, skirtos sodininkystei ir vasarnamių ūkininkavimui.

4. Viešųjų ir verslo zonų sudėtis gali būti tokia:
1) verslo, visuomeninės ir komercinės paskirties zonos;
2) socialinių ir komunalinių objektų išdėstymo zonos;
3) įrenginių, reikalingų gamybai įgyvendinti, aptarnavimo zonos ir
verslumo veikla;
4) kitų rūšių viešosios ir verslo zonos.

5. Viešosios ir verslo zonos skirtos sveikatos priežiūros įstaigoms įrengti,
kultūros, prekybos, maitinimo, socialiniams ir komunaliniams tikslams,
verslumo veikla, vidurinio profesinio ir aukštojo mokslo įstaigos
švietimo, administracinės, mokslinių tyrimų institucijos, religiniai pastatai,
automobilių stovėjimo aikštelės, verslo ir finansinės patalpos bei kiti įrenginiai,
susiję su piliečių pragyvenimo užtikrinimu.

6. Į leidžiamų talpinti kapitalinių statybos projektų sąrašą
viešosiose ir verslo patalpose, gali būti gyvenamieji pastatai, viešbučiai, požeminiai ar
kelių aukštų garažai.

7. Gamybos zonų, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonų sudėtis gali
įjungti:
1) komunalinės zonos - zonos, skirtos komunalinėms ir sandėliavimo patalpoms, patalpoms įrengti
būsto ir komunalinės paslaugos, transporto priemonės, didmeninės prekybos įrenginiai;
2) gamybos zonos – zonos, kuriose yra gamybinės patalpos su skirtingomis
poveikio aplinkai standartai;
3) kitų rūšių gamybos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros.

8. Numatytos gamybinės zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos
pramonės, komunalinių ir sandėliavimo objektų, inžinerinių objektų išdėstymui
ir transporto infrastruktūra, įskaitant geležinkelių struktūras ir ryšius,
automobilių, upių, jūrų, oro ir vamzdynų transporto, ryšių, taip pat
tokių objektų sanitarinių apsaugos zonų nustatymas pagal techninius reikalavimus
reglamentus.

9. Žemės ūkio paskirties zonos gali apimti:
1) žemės ūkio paskirties žemės zonos – ariamos žemės, šienainiai, ganyklos, pūdymai, užimamos žemės
daugiamečiai sodinukai (sodai, vynuogynai ir kt.);
2) žemės ūkio objektų užimtos ir skirtos zonos
ūkininkavimas, sodybų ūkis, sodininkystė, asmeninis ūkis,
žemės ūkio objektų plėtra.

10. Teritorinių zonų, nustatytų gyvenamųjų vietovių ribose, sudėtis gali
apima žemės ūkio paskirties zonas (įskaitant žemės ūkio zonas
žemė), taip pat žemės ūkio objektų užimti ir skirti plotai
ūkininkavimui, vasarnamiui, sodininkystei, patalpų plėtrai
žemės ūkio reikmėms.

11. Į rekreacinių zonų sudėtį gali būti įtrauktos ribose esančios zonos
teritorijos, kurias užima miestų miškai, aikštės, parkai, miesto sodai, tvenkiniai, ežerai,
rezervuarai, paplūdimiai, viešųjų vandens telkinių pakrantės juostos, taip pat
kitų teritorijų, naudojamų ir skirtų poilsiui, turizmui, veiklai, ribose
kūno kultūra ir sportas.

12. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos ypač saugomų teritorijų zonos.
Ypatingai saugomų teritorijų zonose gali būti žemės sklypai su specialiomis
aplinkosaugos, mokslo, istorijos ir kultūros, estetinės, rekreacinės, sveikatos ir
kita ypač vertinga vertybė.

13. Specialiosios paskirties zonoms gali būti priskirtos zonos, kuriose yra kapinės, krematoriumai, galvijų kapinynai, kietosioms komunalinėms atliekoms šalinti naudojami įrenginiai ir kiti objektai, kurių išdėstymas gali būti užtikrintas tik šias zonas paskyrus ir yra nepriimtinas kitose vietose. teritorinės zonos.

14. Teritorinės zonos gali apimti karinių objektų teritorijas ir
kitos specialios paskirties teritorijos.

15. Be šiame straipsnyje numatytų, vietos valdžios organai gali
nustato kitų tipų teritorines zonas, paskirstytas atsižvelgiant į funkcines zonas ir
žemės sklypų naudojimo ypatumai ir kapitalinės statybos projektai.

Komentaras str. Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso 35 straipsnis

1. Teritorinių zonų nustatymas yra privalomas Žemės naudojimo ir plėtros taisyklių, o ypač miestų zonavimo žemėlapio, elementas. Kiekvienoje teritorinių zonų kategorijoje, nurodytoje komentuojamame Rusijos Federacijos urbanistikos kodekso 35 straipsnyje, taip pat galima išskirti keletą zonų (pozonių), kurios skiriasi teritorijų urbanistinės plėtros ypatumais, leidžiamų žemės tipų visuma. nekilnojamojo turto naudojimo ir statybos parametrų pakeitimų šioms žemės naudojimo rūšims. Miesto zonavimo žemėlapyje (-iuose) gali būti pateiktas teritorinių zonų ribų aprašymas. Diagramose nustatant teritorijų zonų ribas, jų pavadinimai ir urbanistikos reglamentai nustatomi individualiai, skirtingų savivaldybės teritorijos dalių atžvilgiu.

Skiriamų zonų (pozonių) skaičių lemia įvairių savivaldybių urbanistikos specifika ir jų dydis, teritorijos suskaidymo laipsnis, teritorijos funkcinė struktūrinė organizacija, natūralaus ir antropogeninio kraštovaizdžio formavimosi ypatumai, kaip teritorijos erdvinės plėtros perspektyvos, nustatytos planavimo dokumentacijos rengimo etape. Pastaroji aplinkybė lemia praktinių priemonių (urbanizavimo skatinimo arba tam tikrų žemės naudojimo ir plėtros rūšių draudimų (ribojimų)) visumą, į kurią atsižvelgiama rengiant zonavimo žemėlapį.

Teritorinėse zonose, nustatytose urbanistiniu zonavimu, atsižvelgiama į esamą teritorijos urbanistinį organizavimą, socialinius, demografinius aspektus ir prielaidas vėlesnei miesto plėtrai (rekonstrukcijai). Dėl to miestų planavimo zonavimas yra sudėtingas, kompleksinis uždavinys, reikalaujantis kompleksinių sprendimų ir daugelio sričių specialistų dalyvavimo.

2. Gyvenamosios zonos skirtos užtikrinti patogias ir sveikas gyvenimo sąlygas savivaldybės teritorijoje gyvenantiems gyventojams. Šio tipo zonų specifika yra gyvenamųjų pastatų vyravimas jose, darant prielaidą, kad bus statoma daug daugiaaukščių gyvenamųjų namų. Atitinkamų subzonų paskirstymą gyvenamojoje vietovėje lemia faktinė būsto fondo struktūra, atsižvelgiant į įvairių gyventojų grupių (mažų ir daugiavaikių šeimų, jaunų ir pagyvenusių, vienišų ar vedusių) poreikius. Naujai formuojamai gyvenamajai plėtrai reikia atsižvelgti į demografinių ir vartotojų grupių poreikius bei tenkinti skirtingus (diferencijuotus) piliečių pageidavimus (jų socialines ir vartotojiškas galimybes).

Urbanistinio planavimo zonų skirstymo gyvenamųjų namų pozoniams tvarka lemia esamos plėtros efektyvinimo praktinių klausimų sprendimą, suteikiant jai aiškesnę struktūrą ir galimybę derinti skirtingus (diferencijuotus) gyvenamųjų namų plėtros tipus.

Gyvenamųjų (gyvenamųjų) teritorijų zonavimas leidžia vienu metu spręsti įvairaus pobūdžio problemas: funkcines (nesuderinamų funkcinių procesų, pašalinančių tarpusavio artumą, atribojimas; konkrečios pastatų statybos sistemos, išryškinančios vyraujančias funkcijas, sukūrimas; pastatų tarpjuostinio išdėstymo panaikinimas) ; planavimas (gerinant teritorijos planavimo organizavimą ir gerinant jos susisiekimo palaikymą, atsižvelgiant į urbanistinę situaciją, atstumą nuo centro ir artumą prie natūralaus kraštovaizdžio, taip pat į kitus miesto struktūrinius elementus; pasirenkant urbanistinio planavimo metodą pokyčiai); struktūrinis (aukštų skaičiaus ir užstatymo tankumo pasirinkimo pagrindimas, paslaugų rūšys, didinant plėtros kokybę, gerinant aplinkos kokybę).

Miestų planavimo zonavimas šiuolaikinėmis sąlygomis yra skirtas teritorijų planavimo priemonių įgyvendinimui kompleksiniam teritorijos rekonstrukcijai, reiškiančiam reikšmingo ekonominio efektyvumo pasiekimą. Tokį efektą galima pasiekti įvertinus moralinį ir fizinį pastato nusidėvėjimą, nustačius gyvenamojo fondo charakteristikas, nurodant užstatymo tankumą, aplinkosaugos rodiklius, atvirų plotų (įskaitant želdynus) santykį ir užstatytą. iki erdvių. Atsižvelgiant į tai, kad dabartinėje miesto ir kaimo plėtroje labiausiai paplitęs urbanistikos pertvarkos tipas yra jo rekonstrukcija, įgyvendinant miesto zonavimą būtina nustatyti rekonstrukcinių intervencijų laipsnį.

Teritorinėse zonose fiksuojamą rekonstrukcijos mastą lemia įvairūs veiksniai. Daugeliu atvejų lemiamą reikšmę turi esamo būsto fondo išsaugojimo (ir visiško, ir dalinio) bei nugriovimo galimybių palyginimas. Paprastai galutinis sprendimas renkantis tam tikro tipo gyvenamųjų namų plėtros zonas priklauso nuo tikėtino rezultato (palyginamais terminais) įvertinimo, palyginti su pradine situacija. Nemenką reikšmę turi darbų apimties (apimties), taip pat jų sąnaudų įvertinimas, susijęs su perskirstymu. Dažnai dėl būtinybės mažinti kaštus zonoje išlaikomas esamas urbanistinis naudojimo būdas, o tai prieštarauja bendrai perspektyviai pertvarkų krypčiai.

Miesto planavimo zonavimo uždaviniai šiuo atžvilgiu yra nustatyti urbanistinius prioritetus. Jos gali labai skirtis priklausomai nuo konkretaus miesto planavimo ir socialinės bei ekonominės situacijos.

Kai kuriais atvejais teritorijos perskirstymas žymiai padidina rekonstrukcijos darbų kainą, tačiau leidžia pasiekti reikšmingų rezultatų (socialinių, funkcinių, planavimo ir kitų). Kitais atvejais, priešingai, planuojama teritorijos būklė gali labai nesiskirti nuo esamos situacijos, tačiau bendra reikalingų darbų apimtis nėra susijusi su didelėmis išlaidomis. Kiekvienoje konkrečioje miesto planavimo situacijoje sprendimas dėl zonavimo varianto pasirinkimo priimamas individualiai, atsižvelgiant į kiekvieno teigiamus ir neigiamus aspektus. Pats bendriausias principas, kuris labai įtakoja galutinį pasirinkimą, yra racionalios teritorijos naudojimo schemos įgyvendinimas.

Sprendimo dėl zonavimo, metodų, etapų, vykdomos veiklos pobūdžio nustatymo priėmimas taip pat priklauso nuo konkrečioje teritorijoje esamo urbanistinio planavimo sąlygų visumos, pavyzdžiui: zonuojamos teritorijos vietos savivaldybės struktūroje; atskirų blokų ir didesnių struktūrinių plėtros vienetų plėtros tankis; techninės plėtros charakteristikos; viešųjų paslaugų elementų prieinamumas; inžinerinės įrangos ir apželdinimo būklė.

Pozoniai skirstomi taip, kad zonavimo sistema galėtų funkcionuoti subalansuotai, kad kiekvienas gyvenamasis pozonis užtikrintų galimas įvairias erdvinio aplinkos organizavimo formas ir pakankamą buitinių paslaugų skaičių. Urbanistikos praktikoje labiausiai paplitęs keturių pagrindinių gyvenamųjų pozonių tipų, besiskiriančių nustatytais įgyvendinamos plėtros parametrais, nustatymas, pagrįstas laipsnišku jos aukštų skaičiaus didėjimu, pradedant nuo individualių gyvenamųjų pastatų iki daugiaaukščių pastatų.

Individualių gyvenamųjų pastatų plėtros zonos skiriamos pirminei individualių (izoliuotų) ir sublokuotų gyvenamųjų pastatų statybai su greta esančiais žemės sklypais, skirtais vienai šeimai, kaip pagrindinė leistino naudojimo rūšis. Jame numatytos teisinės sąlygos mažo tankio gyvenamųjų namų plėtrai formuoti; su minimaliu paslaugų funkcijų kompleksu ir viešosiomis erdvėmis, atviromis žemės ūkio paskirties teritorijomis, taip pat nedidelės apimties paslaugų infrastruktūra (mokyklomis, mažosiomis klinikomis, vaistinėmis, viešosiomis pirtimis).

Šiose zonose leidžiamos naudoti pagalbinės paskirties vietos yra vienos transporto priemonės stovėjimo vietos arba atskiras garažas, autonominių (alternatyvių) energijos šaltinių, tokių kaip šilumos jėgainė, įrengimas ar kitos vietinės techninės tarnybos. Specialaus leidimo reikalaujama žemė apima visų rūšių komercines paslaugas ir rekreacines zonas.

Plėtros zonos su mažaaukščių gyvenamųjų namų (dviejų ar trijų šeimų namais ir trijų aukštų namais) skiriamos formuoti specifinius, taikant specialiuosius planavimo metodus, urbanistinius darinius, turinčius santykinai mažą užstatymo tankumą ir gyvenančių gyventojų skaičių. Šioje zonoje pirminis leistinas naudojimas yra vienbučiai, dviejų ir trijų šeimų individualūs arba sujungti gyvenamieji namai ir daugiabučiai gyvenamieji namai. Taip pat leidžiami sodai, daržovių sodai ir nedidelės viešosios paslaugos. Leidžiamas pagalbinis naudojimas apima mažas automobilių stovėjimo aikšteles ir komercinių paslaugų objektus, kurie užima mažai vietos gyvenamuosiuose pastatuose, taip pat izoliuotus paslaugų infrastruktūros objektus.

Vidutinio aukšto gyvenamųjų namų plėtros zonose pagrindiniai leistini naudojimo būdai yra dviejų ir trijų šeimų kombinuoti namai, taip pat daugiabučiai gyvenamieji namai 4-5 šeimoms. Taip pat leidžiami vietiniai kasdieniai aptarnavimo punktai, mokyklos ir klinikos, aptarnaujančios zonos gyventojus. Leidžiamas priedų naudojimas apima įvairias paslaugas, užimančias nedidelę dalį gyvenamųjų pastatų. Leidžiamas naudojimas, kuriam reikalingas specialus leidimas, apima didelius komercinius prekybos centrus, aptarnaujančius visuomenę, taip pat mažus viešbučius.

Plėtros zonos su daugiabučiais gyvenamaisiais namais. Pirminė leistina naudojimo paskirtis apima tik daugiabučius būstus (jokių vienos šeimos namų), taip pat daugybę gretimų paslaugų įstaigų ir komercinės paskirties. Pagalbinės leistinos naudojimo rūšys yra klinikos, komercinė ir kita veikla, aptarnavimo punktai, užimantys nedidelę dalį gyvenamųjų pastatų. Teritorijų, kurioms reikalingas specialus leidimas, naudojimas apima turizmo ir rekreacinę veiklą, taip pat kai kuriuos žemės ir nekilnojamojo turto naudojimo būdus, kuriuos lemia didesnių savivaldybės teritorijos dalių interesai (pavyzdžiui, turgavietės ir administraciniai pastatai).

Atitinkamų pozonių pasiskirstymo gyvenamųjų namų plėtros zonų ribose pobūdis nustatomas atsižvelgiant į racionalumo, vienodumo, proporcingumo ir teritorinio reitingavimo principus.

Taigi teritorinio reitingavimo principas daugeliu atvejų yra lemiamas nustatant ryšį tarp skirtingų pozonių tipų. Beveik kiekvienas savivaldybės darinys (nepriklausomai nuo jo dydžio, esamos planavimo struktūros ypatybių, kraštovaizdžio organizavimo) turi būdingą teritorijos struktūrinę struktūrą, išskiriančią tris būsenas: centrinę, vidurinę ir periferinę. Atsižvelgiant į tai, kurioje iš trijų nurodytų savivaldybės dalių yra sklypas, kurį reikia zonuoti, parenkamas prioritetinis gyvenamojo pozonio tipas. Dažniausiai centrinėse vietose yra zonos, kuriose vyrauja daugiaaukščiai gyvenamieji namai; vidurinėse zonose - vidutinio aukščio gyvenamieji pastatai, leidžiantys įtraukti mažaaukščius pastatus; miesto pakraštyje lygiomis dalimis yra įvairios plėtros zonos, aktyviai įtraukiant mažaaukščius ir individualius gyvenamuosius namus. Zonavimo sistema leidžia išspręsti kai kuriuos aspektus problemų, kylančių dėl gyvenamųjų rajonų urbanistinės plėtros (rekonstrukcijos), ypač naujai formuojamų „kotedžų“ pastatų išdėstymo miesto pakraštyje ir krypčių nustatymo. teritorijos erdviniam pertvarkymui su apgriuvusiais mažaaukščiais pastatais centrinėse teritorijose.

Daugumos miesto rajonų periferinėse zonose naujų būstų statybos dydis ir mastai, nesant teisinio miestų zonavimo mechanizmo, beveik nebuvo kontroliuojami. Žemės sklypų dydis dažnai neatitinka juose statomų namų dydžio, todėl daugeliu atvejų mažuose sklypuose statomi labai dideli namai. Laikui bėgant šie namai užims teritoriją ir žalia aplinka bus prarasta. Be to, paliekant per mažai vietos gatvėms, infrastruktūros linijoms ir kanalizacijai, gali būti padaryta žala aplinkai, kurią bus sunku ištaisyti.

Idealiu atveju zonavimas turėtų plėtoti parengtas nuostatas, numatytas teritorijų planavimo dokumentuose, numatančias reikiamos infrastruktūros sukūrimą, holistinės, sisteminės žemės sklypų organizavimo (tinklo) su atitinkamu skaičiumi neužstatytų sklypų prieš namus formavimą. Šiuolaikinėmis sąlygomis, susijusiomis su ribotomis infrastruktūros finansavimo galimybėmis, toks zonavimo procesas (remiantis teritorijų planavimu) nevykdomas. Zonavimas tam tikru mastu leidžia išspręsti problemą, užtikrinant, kad gyvenamųjų pastatų dydis atitiktų žemės sklypų dydį ir konfigūraciją, taip pat nustatant pastatų parametrus, atsižvelgiant į būsimą zonos pobūdį (pakankamai žalias ar vyraujantis urbanizuotas). ).

Miesto planavimo zonavimo pobūdis yra konkrečiai numatytas, siekiant paskirstyti teritorines zonas sodininkystei ir sodybų ūkininkavimui. Teritorijose, kuriose yra vasarnamiai ir sodo sklypai, taikomos nuostatos dėl laikino gyvenimo ir smulkios žemės ūkio veiklos. Jie leidžia įrengti infrastruktūros objektus ir statyti nedidelius objektus, pirmiausia aptarnaujančius, pavyzdžiui, parduotuves, taip pat organizuoti kitų rūšių veiklą, susijusią su žemės naudojimu arba kuriai reikalingas specialus leidimas.

3. Viešosios ir verslo zonos kuriamos siekiant derinti naudojimo tipų mišinį, susijusį su urbanistiniu prekybos, biuro, administracinių, kultūros, švietimo, aptarnavimo, priežiūros ir pramogų funkcijų organizavimu. Šių funkcinių procesų vartojimo pobūdžiui būdinga masinė gamyba ir selektyvus vartotojų pasirinkimas. Šios funkcijos dažniausiai būna centrinėje miestų dalyje ir kai kuriose kitose vietovėse, kurioms būdingas pakankamas transporto ir infrastruktūros aprūpinimas, suteikiantis galimybes ir patogumą potencialiems vartotojams gauti prekes ir paslaugas.

Paprastai su verslo funkcijų, prekybos, informacijos ir paslaugų vieta siejami teritorijos urbanistinio naudojimo tipai skirstomi į kategorijas centriniu arba vietiniu lygiu. Centrinio lygio kategorijos naudojimo rūšys apima valdžios institucijų administracinę veiklą (Rusijos Federaciją sudarančio subjekto administravimas), finansų įstaigų (bankų ir draudimo agentūrų administracijos), biurų, teikiančių teisines ar kitas paslaugas dideliems klientams (reklamos agentūros). ) ir kt. Naudojimas, susijęs su vietiniu verslu ar prekyba, apima „asmenines ir kasdienes paslaugas“, kurias teikia bankų filialai, privatūs notarai ir teisininkai bei savitarnos parduotuvės.

Kalbant apie viešųjų ir verslo zonų, esančių centrinėse teritorijose, nustatymo specifiką, pastebimas stiprus įvairių verslo ir administracinės veiklos rūšių kaupimosi efektas. Didžiausio pirmenybės ir naudos teikianti bankinė, teisinė, finansinė, draudimo veikla, nekilnojamojo turto sandoriai, kitos verslo verslumo rūšys bei įvairių rūšių profesinės veiklos vykdymas (pavyzdžiui, veikla informacinėje rinkoje) siekia maksimalaus artumo vienas kitam. , nes tai pagreitina ir palengvina verslo kontaktų bei informacijos mainų galimybę.

Kalbant apie vietines paslaugas, pastebima aiški tendencija jas statyti šalia autobusų stotelių, geležinkelio ir metro stočių, taip pat pagrindinių kelių sankryžų, kur piliečiai gali apsipirkti pakeliui į darbą ar namo. Tai gerokai skiriasi nuo tradicinio socialistinio miesto, kuriame buvo tendencija paslaugų sektorių ir kasdienę prekybą sieti su gyvenamaisiais kompleksais, o verslo ir administracinės įstaigos išsibarstė po visą miestą. Taip pat naujiena Rusijos miestams yra „verslo paslaugų“ veikla, ty kompiuterių pardavimas ir remontas, pristatymo paslaugos, pakavimas, kurio tikslu nuomojamas nekilnojamasis turtas (įvairios funkcinės paskirties pastatai ir individualios patalpos). Tokio pobūdžio veikla palaiko juridinių asmenų biurų darbą ir stengiasi įsikurti pigesnėse patalpose šalia jų. Taigi vyksta reikšmingas verslo ir prekybos veiklos perkėlimas, o tai reiškia naujų teritorijos naudojimo būdų atsiradimą ir plėtrą.

Miesto planavimo zonavimo sąlygos yra konkrečiai numatytos viešųjų ir verslo zonų, ypač teritorijų, skirtų aukštojo mokslo įstaigoms, skyrimui. Kai kuriais atvejais dideliems visuomeniniams pastatams, pavyzdžiui, edukaciniams universitetams, skiriamos specialios teritorijos. Tokiose zonose nustatomas specialus žemės naudojimo parametrų ir tipų sąvadas, taip pat šioms zonoms ir greta jų esančioms teritorijoms gali būti taikomos specialios nuostatos. Pavyzdžiui, teritorijoje, skirtoje pagrindiniams universiteto pastatams, įgyvendinantiems edukacines funkcijas, įrengti specialių tipų gyvenamuosius pastatus – studentų, dėstytojų ir lankytojų laikino gyvenamąsias vietas (bendrabučius), kurie derinami su sportu. patalpas ir patalpas kasdienėms paslaugoms teikti.

Lygiai taip pat ugdymo funkcijoms įgyvendinti suformuotoje zonoje pagrindinį statinį supančioje buferinėje zonoje gali būti reguliuojami žemės naudojimo būdai, siekiant užtikrinti komfortišką mokinių buvimą. Pakankamo žaliojo ploto išlaikymas padeda pasiekti šiuos tikslus. Šiuolaikinė teritorijos urbanistikos (rekonstrukcijos) zonavimo būdu Rusijos savivaldybėse praktika pasižymi mišria zonų paskirstymo nustatytais žemės naudojimo būdais sistema. Jų atžvilgiu miesto planavimo sprendimai gali būti dvejopi ir susideda iš atskirų atskirų zonų formavimo arba jų įtraukimo į nuolatinės gyvenamosios plėtros ir komercinės veiklos dalis.

4. Gamybinės zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos skirtos gamybinėms ir verslo patalpoms (mokslo institutams su bandomoji gamyba, prekybos įmonėms su techninės priežiūros cechais, informacijos centrams su leidybos ir spaudos skyriumi ir kt.), pramonės (maisto ir šviesos) patalpoms įrengti. pramonės, instrumentų gamybos, mechaninės inžinerijos, statybinių medžiagų gamybos ir kt.), komunalinių ir sandėlių (šiluminių elektrinių, aeracijos stočių, katilinių, elektros pastočių, dujų skirstymo mazgų, atliekų perdirbimo įmonių, kitų komunalinių inžinerinės infrastruktūros statinių teritorijos), sandėliavimo patalpos, automobilių stovėjimo aikštelės mechaniniam valymui), transporto ir inžineriniai objektai ir formuojami pramonės plėtros aikštelių ir gamybos zonų pavidalu. Vadovaujantis mūsų šalyje vykdoma urbanistikos politika, prioritetinė veiklos sritis, susijusi su teritorijos, kurioje vyrauja gamybinė funkcija, erdviniais pertvarkais, inžinerinių ir transporto infrastruktūros objektų išdėstymu, yra jų rekonstrukcija.

Pertvarkant ir rekonstruojant gamybines teritorijas turi būti užtikrinta gamybinės teritorijos techninių ir ekonominių rodiklių atitiktis jų vietos urbanistikos sąlygoms. Gamybinių teritorijų parametrams turi būti taikomos teritorijų urbanistikos sąlygos aplinkos apsaugos, teritorijų dydžio ir naudojimo intensyvumo požiūriu. Savivaldybių (ypač miesto rajonų) teritorijos turi atitikti gamybinių teritorijų poreikius transporto ir inžinerinių išteklių aprūpinimo požiūriu.

Gamybinių plotų išdėstymas miesto rajone ir jų priskyrimas atitinkamoms zonoms taikomi atitinkami apribojimai. Gamybinės teritorijos turi būti pertvarkomos atsižvelgiant į jų gretimumą su kitos funkcinės paskirties teritorijomis: zonoje, kurioje gamybinės zonos ribojasi su viešosiomis teritorijomis, turėtų būti valstybinės administracinės (vadinamosios ikigamybinės teritorijos) gamybinių teritorijų dalys, įskaitant jas į gamybinę teritoriją. viešųjų centrų ir zonų formavimas; juostoje, esančioje prie gyvenamųjų teritorijų, gamybinės aikštelės ribos neturėtų būti brėžiamos tvirta tvora, gretima juosta, įtraukta į sanitarinės apsaugos zoną, rekomenduojama naudoti komunalinėms patalpoms įrengti gyvenamajame rajone, daugiabutyje; įvairaus tipo automobilių stovėjimo aikštelės, žaliosios erdvės; gamybinių zonų prie greitkelio juostoje (gamybos teritorija prie greitkelio zonoje) rekomenduojama išdėstyti kompaktiško užstatymo plotus, pritaikytus urbanistinei aplinkai, mišriai pramoninei ir visuomeninei plėtrai su prekybos ir paslaugų įmonėmis, kurioms reikalingas didelis sandėlis. erdvė, dideli įėjimai ir apsisukimo zonos.

Bendrosiose ir gyvenamosiose teritorijose neleidžiama statyti gamybinių plotų, pasižyminčių šiomis savybėmis: pagal jose esančių gamybinių objektų pavojingumo klasę jos pažeidžia arba savo veikla gali pažeisti aplinkosaugos reikalavimus. gyvenamosiose ir viešosiose patalpose; pagal darbuotojų skaičių jie prieštarauja gyvenamųjų rajonų, daugiafunkcinių ir specializuotų viešųjų centrų paskirčiai; pagal teritorijų dydį pažeidžia gyvenamųjų ir visuomeninių teritorijų funkcinio planavimo organizavimą.

Pramonės įmonės, kurių plotas ne didesnis kaip 200 kvadratinių metrų, gali būti gyvenamųjų ir mišrių gyvenamųjų namų plėtros aikštelėse. m, užstatytas arba užimantis dalį namo be pramoninės zonos, draugiškas aplinkai.

Zonavimo metodo taikymas pramoninės plėtros užimamų teritorijų atžvilgiu iš esmės nekeičia esamos teritorijos urbanistikos organizavimo. Tuo pačiu metu zonavimas reikalauja privalomai atsižvelgti į bendrą teritorijos urbanistinį planavimą, įskaitant sąveikos su gretimomis teritorinėmis zonomis pobūdį. Taip pat būtina atsižvelgti į kai kuriuos ypatumus, kurie reikšmingai išskiria pramoninių zonų urbanistinės plėtros (rekonstrukcijos) procesą, susijusį su didelės apimties investicijų pritraukimu ir plėtra.

Orientacinis yra palyginti skirtumus tarp teritorijos zonavimo gamybinėms ir kitoms funkcijoms tvarkos skirtumų. Pavyzdžiui, funkcinio teritorijos perorientavimo pagrindu organizuojama prekybinė-komercinė veikla gali būti pradėta su nedidelėmis investicijomis ir finansiniais ištekliais, o po to palaipsniui didėja. Priešingai nei tokio pobūdžio veiklai, dauguma pramonės sektorių reikalauja labai didelių investicijų kapitalo, kad būtų galima organizuoti gamybą, diegti modernias technologijas, pertvarkyti, perkelti įmones, plėsti ar sudaryti sutartis.

Teritorinių zonų formavimas nesukelia neatidėliotinų urbanistinių pokyčių ir neturi tiesioginės įtakos investicijų skyrimui. Be to, zonavimo sistema daugiausia reguliuoja objektų vietą, pastatų ir statinių santykinę padėtį, jų dydį ir ateities plėtros kryptis. Kartu skirstant į zonas iš esmės neatsižvelgiama į pramonės procesų poveikio aplinkai sudėtingumą ir įvairovę, nors šį poveikį lemia esamų (siūlomų) gamybos rūšių specifika. Todėl netiesioginis veiksnys, susijęs su zonavimo sistemos formavimu, paskirstant pramonines zonas ir efektyvinant aplinkos apsaugos nuostatas, leidžiančias reguliuoti taršos formas ir gamybos technologijas kiekvienai pramonės rūšiai, yra dviejų pozicijų nustatymas. : gamybos tipas ir urbanistikos transformacijų pobūdis.

Rusijos miestų zonavimo praktika pramoninių zonų atžvilgiu formuojama atsižvelgiant į turimą tarptautinę didžiausių miestų patirtį. Jie sėkmingai įgyvendina pramonės plėtros ir reguliavimo programas. Neatsiejamas tokio tipo programų elementas yra planavimo ir reguliavimo priemonių buvimas.

Į išsamią pramonės plėtros programą turėtų būti įtrauktas miesto „strateginis planavimas“ ir valstybės investicijos į infrastruktūrą ir žemės paruošimą, teisiniai ir kreditiniai ilgalaikio finansavimo mechanizmai, aiški ir pagrįsta mokesčių struktūra, sutartos aplinkos apsaugos nuostatos ir supaprastintos registravimo procedūros. verslo veiklą, o papildomai – visko, kas suplanuota, įgyvendinimą.

Zonavimo sistemos gali veiksmingiau pritraukti pramonės investicijas arba atgaivinti, jei pramonės politika bus nukreipta į išsamią pramonės plėtros programą. Tuo pat metu pramonės erdvinis planavimas, nustatant tinkamas zonas ir priimant specialius reglamentus savivaldybių lygmeniu, leidžia gauti veiksmingą įrankį, padedantį rengti dokumentus, skirtus teritorijų socialinei ir ekonominei plėtrai.

Praktinį zonavimo įgyvendinimą daugiausia lemia tai, kiek kompleksiškai sprendžiami teritorijų, kuriose vyrauja pramoninis ūkinio naudojimo tipas, pertvarkos klausimai. Nuo to, kiek savivaldybės teritorijoje vykdoma tam tikra pramonės politika, priklauso zonavimo sistemos įgyvendinimo efektyvumas, ypač pramoninių zonų urbanistinė plėtra. Bendrieji tokios politikos principai nustatomi atsižvelgiant į savivaldybės dydį, jos geopolitinį, t. ir geografinė padėtis (pavyzdžiui, pasienio miestas, anklavo miestas, laisvoji ekonominės plėtros zona), pagal kurią nurodomos investicijų gavimo galimybės ir jų praktinio įgyvendinimo kryptys, priklausomai nuo teritorijos socialinių ir ekonominių savybių. (pramonė, transportas, jos prioritetiniai tipai, ypač pagal juos, miestų plėtros objektų tipų apibrėžimas, pvz., geležinkelių, jūrų, upių uostai, sandėlių konstrukcijų statyba).

Savivaldybės institucijos formuluoja pramonės politikos nuostatas, kurios išreiškiamos rengiant priemonių kompleksą, pavyzdžiui, teritorinių zonų, kuriose nustatomos konkrečios urbanistinės veiklos formos, paskirstymas, pavyzdžiui, uosto įrenginių perkėlimas į naują teritoriją su tinkamos sąlygos (pavyzdžiui, gilesnis vanduo), sunkiosios pramonės perkėlimas į periferiją, lengvosios pramonės įmonių ir kai kurių rūšių precizinio surinkimo produkcijos išsaugojimas centriniuose regionuose, numatant galimybę pramonėje daug naujų statybų ir rekonstrukcijų. zonos prie geležinkelio ir kelių mazgų. Tokiu būdu užtikrinama tarpusavyje susijusi urbanistinė ir funkcinio planavimo pramoninių zonų plėtra, ją derinant su strateginėmis ekonominio pobūdžio priemonėmis, ypač su anksčiau žinomais ir pagrįstais investicijų pritraukimo šaltiniais ir jų erdvinio įgyvendinimo forma.

5. Teritorijos naudojimo ir plėtros taisyklės miesto zonavimo žemėlapyje numato rekreacinių zonų paskirstymą, kurios paprastai apima tris poilsio zonų ir atvirų teritorijų kategorijas: zonas, skirtas aktyviam sportui, kūno kultūrai, turizmui ir kitoms poilsio zonoms; pasyvaus poilsio ir gamtinės aplinkos išsaugojimo zonos, taip pat didelių atvirų rekreacinių erdvių (vandens ir želdynų) zonos.

Atsižvelgiant į savivaldybės specifiką, gamtinius ir istorinius jos formavimosi ypatumus, gali būti skiriamas didesnis ar mažesnis šios kategorijos zonų skaičius. Ypatingo tipo rekreacinių zonų, ypač istorinių kraštovaizdžių ir gamtos apsaugos objektų, formavimui keliami griežtesni reikalavimai. Šiais atvejais teritorija turėtų būti diferencijuojama taip, kad funkcinis teritorijos naudojimas sportui, sveikam poilsiui ir kitoms su rekreacija susijusioms žemės naudojimo rūšims nepažeistų esamos rekreacinės sistemos.

Kaip rekreacinių zonų dalį, būtina atskirti aktyvaus poilsio zonų tipus, nustatomus atsižvelgiant į zonuojamų teritorijų dydį ir vykstančių rekreacinių procesų pobūdį. Kai kuriais atvejais urbanistinio planavimo veiklos prioritetai yra skatinti maksimaliai išsaugoti natūralų kraštovaizdį procesus ir atitinkamai tokių zonų teritorijų erdvinės transformacijos tikslas yra apriboti trukdžių laipsnį ir vadinamojo kraštovaizdžio formavimąsi. „Išsaugotos pramogos“. Kitais atvejais, atvirkščiai, leidžiama aktyvi intervencija į esamą aplinką, kryptingas įvairaus dydžio objektų, skirtų masiniam gyventojų poilsiui, formavimas.

Tokio tipo teritorijose gali būti parkų, skverų, sodų, lauko sporto aikštynų, stovyklaviečių ir iškylų aikštelių, su tam tikra pagalbine žemėnauda. Šių zonų teritorijoje dėl ypatingų gamtinių, klimatinių ir geografinių ypatumų patartina įrengti rekreacines patalpas (sanatorijas, poilsio namus, ambulatorijas, kurorto objektus, sporto objektus ir stadionus, taip pat kitas panašias dideles kapitalas). statybos projektai). Tuo pačiu, norint gauti leidimus statyti paskirtus rekreacinius objektus, dažniausiai reikia atlikti specialią viešo svarstymo procedūrą, kurios metu susitariama dėl daugelio projekto komponentų, įskaitant objekto pajėgumus, jo vieta, automobilių stovėjimo aikštelių skaičius ir sąveikos su aplinka laipsnis. Pagrindinis veiksnys, įtakojantis teritorijos, esančios aktyvaus poilsio zonose, prioritetinio urbanistinio naudojimo būdo pasirinkimą, yra rekreacinių funkcijų komplekso įgyvendinimas. Apskritai, nustatant zonas, siekiama, kad teritorijoje vyrautų rekreacinė funkcija. Tačiau kai kurios nedidelės komercinės paskirties žemės sklypai, kavinės ir kitos lankytojų paslaugos gali būti šiose zonose.

Pasyviojo poilsio ir gamtosaugos teritorijose pagrindinė teritorijos naudojimo paskirtis yra parkai, pasivaikščiojimo aikštelės ir panašios atviros viešosios žemės naudojimo paskirties. Specialusis leidimas gali leisti plėtoti tam tikros sporto, rekreacinės veiklos ir lankytojų aptarnavimo zonas, tačiau susijusios teritorijos turi būti ribotos. Tokioms ypatingos svarbos gamtinėms teritorijoms gali būti sukurta gamtos paminklo apsaugos zona ar panaši kraštovaizdžio apsaugos zona, kuri labai griežtai riboja bet kokias aktyvias žemės naudojimo ar statybos rūšis.

6. Rengiant savivaldybės teritorijos urbanistinio zonavimo žemėlapį ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas specialiai saugomų teritorijų, susijusių su istorijos ir kultūros paminklų apsauga bei aplinkos apsauga, zonų paskirstymui.

Zonų, kuriose vykdomas teisinis reguliavimas, susijęs su istorijos ir kultūros vertybių išsaugojimu bei aplinkos apsauga, santykis kelia problemų visose Rusijos savivaldybėse, kurios diegia zonavimo sistemą dėl dviejų priežasčių. Pirma, valstybės institucijų ir vietos valdžios institucijų įgaliojimai sutampa daugeliu procedūrinių ir kitų svarbių klausimų. Antra, esminę zonavimo sampratą sunku tiesiogine prasme pritaikyti saugomų teritorijų atžvilgiu, taikant ją panašiai (nustatant taisykles visai zonai), kartu siekiant užtikrinti didžiausią kultūros paveldo objektų saugumą ir aplinkos apsaugą. , pateikiami diferencijuoti zonavimo reikalavimai .

Žemės naudojimo ir plėtros taisyklėse daugiausia naudojami du istorinės reikšmės zonų, leistinų žemės naudojimo tipų, užstatymo parametrų ir jų priežiūros procedūrų nustatymo būdai.

Kai kuriuose miesto rajonuose istorinės reikšmės zonos yra apibrėžtos kitų zonų – gyvenamosios, visuomeninės ir verslo bei kai kurių kitų – žemės naudojimo tipų sąraše. Kiti miestai sukuria vieną ar daugiau papildomų žemėlapių, kuriuose rodomos istorinės ir aplinkos zonos. Šie (pagalbiniai) žemėlapiai yra sukurti taip, kad būtų uždengti pagrindiniame zonų žemėlapyje. Šiame procese būtina atsižvelgti į specialius reikalavimus ir apribojimus, kaip į papildomą sąlygų rinkinį leisti zonuoti ir išduodant leidimus kapitalinės statybos projektams įgyvendinti.

Šios zonos atsiradimas komentuojamame 35 straipsnyje yra viena iš Rusijos Federacijos civilinio kodekso naujovių, palyginti su senuoju 1998 m. Rusijos Federacijos miesto planavimo kodeksu. Pabrėžtina, kad sukūrimas, pvz. miesto rajonas, esantis specialiai saugomos gamtinės teritorijos (pavyzdžiui, dendrologinio parko ar nacionalinio parko) apgyvendintos teritorijos ribose, nereiškia, kad žemės sklypo gyvenviečių žemių kategorijos ribose atsiranda nuo Rusijos Federacijos žemės kodekso XVII skyriuje numatytas specialiai saugomų teritorijų (toliau – PA) žemių ir objektų kategorija. Šiuo atveju tokia išvada išplaukia iš 1999 m. Rusijos Federacijos žemės kodekso 83 straipsnis, pagal kurį „gyvenviečių žemė yra žemė, naudojama ir skirta miestų ir kaimo gyvenviečių statybai ir plėtrai ir atskirta savo linija nuo kitų kategorijų žemių“. Todėl Rusijos Federacijos žemės kodekse yra vidinių prieštaravimų, nes jo 94 straipsnio 5 punktas numato galimybę sukurti „kitas specialiai saugomų gamtinių teritorijų žemes“, įskaitant, visų pirma, miestų miškus ir miesto parkus.

Šią problemą tiksliai išsprendžia komentuojamas Rusijos civilinio kodekso 35 straipsnis. Kadangi miestų planavimo teisės aktai nustato teisinį režimą, daugiausia žemės kategorijų gyvenvietėse, o aplinkosaugos teisės aktai nustato saugomų teritorijų, kurios gali būti gyvenviečių (gyvenviečių) ribose, teisinį režimą, tai teisinių režimų kolizijos, nustatytos gyvenvietėse. skirtingi šakai būdingi norminiai teisės aktai sprendžiami miestų rajonuose ir kitose savivaldybėse formuojant atskirą teritorinę zoną su savo urbanistiniais reglamentais.

Teritorinės zonos

Teritorinės zonos kuriamos bendrojo plano funkcinių zonų pagrindu; teritorinės zonos nurodo funkcines zonas, jas detalizuoja ir patikslina. Vadinasi, leidžiama, kad jų ribos nesutaptų viena su kita.

Kiekviena teritorinė zona turi savo urbanistikos reglamentus; tiek zona, tiek taisyklės pažymėtos atitinkamu raidiniu ir skaitmeniniu kodu.

Rusijos Federacijos miestų planavimo kodeksas nustatė keletą teritorinių zonų:

Socialinis ir verslas;

Gamybos plotai;

Inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos;

Žemės ūkio paskirties zonos;

Poilsio zonos;

Specialiai saugomų teritorijų zonos;

Specialios paskirties zonos;

Karinių objektų dislokavimo zonos (Rusijos Federacijos urbanistikos kodekso 35 straipsnio 1 dalis).

Rengiant žemės naudojimo ir plėtros taisykles, leidžiama kurti kitas teritorines zonas, paskirstytas atsižvelgiant į žemės sklypų funkcines zonas ir naudojimo ypatumus bei kapitalinės statybos projektus (Urbanistikos kodekso 35 straipsnio 1, 15 dalis). Rusijos Federacija).

Trumpai tariant, Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso 35 straipsnis ir Rusijos Federacijos žemės kodekso 85 straipsnis apibrėžia objektus, kurie gali būti tam tikroje zonoje. Visų pirma, gyvenamosiose vietovėse leidžiama statyti laisvai stovinčius, įstatytus ar pritvirtintus socialinius ir komunalinius objektus, sveikatos priežiūros įstaigas, ikimokyklines, pradinio bendrojo ir vidurinio (viso) bendrojo lavinimo įstaigas, religinius pastatus, automobilių stovėjimo aikšteles transporto priemones, garažus ir susijusius objektus, kuriuose gyvena piliečiai ir nedaro neigiamo poveikio aplinkai. Į gyvenamąsias zonas taip pat gali būti įtrauktos teritorijos, skirtos sodininkystei ir vasarnamių ūkiui (Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso 35 straipsnio 3 dalis).

Kiekviena zona gali būti suskirstyta į veisles, atsižvelgiant į teritorijos specifiką. Pavyzdžiui, gyvenamojo rajono veislės gali būti tokios:

Zh-1. Mažaaukščių namų zona su individualiais namais.

Zh-2. Mažaaukščių mišrių gyvenamųjų namų plėtros zona.

Ž-3. Vidutinio aukščio gyvenamasis rajonas su 3-6 aukštais.

Ž-4. Daugiaaukštis gyvenamasis plotas 5-16 aukštų.

Ž-5. Planuojamo būsto plotas.

Ž-4 zonai surašyti miesto planavimo nuostatai bus vienodi visoms tokioms zonoms, kad ir kur savivaldybės teritorijoje jos būtų. Jei konkrečioje vietoje reikia keisti nuostatus, pridėti (ar panaikinti) vieną leistino naudojimo tašką, tada sukuriama kita zona - Zh-6. Taip pat galima nustatyti pozonius, tačiau tai yra tais atvejais, kai leistinos naudojimo rūšys išlieka nepakitusios ir keičiasi tik didžiausi žemės sklypų dydžiai ir didžiausi leistinos statybos parametrai (toliau – Miesto planavimo kodekso 38 straipsnio 3 dalis). Rusijos Federacija).

Zonos su specialiomis teritorijos naudojimo sąlygomis - apsaugos, sanitarinės apsaugos zonos, Rusijos Federacijos tautų kultūros paveldo objektų (istorijos ir kultūros paminklų) apsaugos zonos, vandens apsaugos zonos, geriamojo vandens apsaugos zonos tiekimo šaltiniai, saugomų objektų zonos, kitos zonos, nustatytos pagal Rusijos Federacijos įstatymus. Jų rodymas yra privalomas kūrimo taisyklėse.

Tačiau jie gali būti rodomi specialiuose žemėlapiuose, tai yra, ne miesto zonavimo žemėlapyje. Tai buvo padaryta siekiant geresnio vizualinio informacijos suvokimo tais atvejais, kai yra daug zonų su specialiomis teritorijos naudojimo sąlygomis ir jų ribos persidengia viena su kita ir sukuria painiavą vaizde. Pavyzdžiui, viename žemėlapyje galite rodyti tik sanitarines apsaugos zonas, jei yra daug įmonių, arba tik kultūros paveldo objektų apsaugos zonas (istorinėse gyvenvietėse).

Ypatingą dėmesį verta atkreipti į tai, kad zonos su specialiomis teritorijos naudojimo sąlygomis yra atvaizduojamos žemės naudojimo ir plėtros taisyklių žemėlapiuose. Kitaip tariant, registruojamos jau esamos nustatyta tvarka patvirtintos zonos. Pačios plėtros taisyklės tokių zonų nenustato. O jeigu, pavyzdžiui, istorijos ir kultūros paminklas neturi valdžios patvirtintos apsaugos zonos, bet turi parengtą projektą, tai ši zona neeksponuotina ir paminklas lieka be tinkamos apsaugos; urbanistikos reglamentai gali būti nustatomi neatsižvelgiant į paminklo vertę.

Kitas atvejis. Įmonės sanitarinė apsaugos zona gali būti specialiai jai projektuojama (apskaičiuojama), atsižvelgiant į gamybos apimtis, naudojamas technologijas ir kt. Jei taip nėra, tada plėtros taisyklėse (taip pat ir 2000 m savivaldybės bendrasis planas) Neįmanoma apskaičiuoti įmonių sanitarinių apsaugos zonų tam reikia parengti specialų projektą.

Taigi, žemės naudojimo ir plėtros taisyklės savarankiškai nieko nenustato, neprojektuoja ir nekuria (atsižvelgiant į zonas su specialiomis teritorijos naudojimo sąlygomis), išskyrus urbanistikos reglamentus, surašytus atsižvelgiant į tokias zonas.

Miesto planavimo reglamentai, kaip nurodyta 1 str. Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso 36 straipsnis nustato žemės sklypų teisinį režimą, taip pat viską, kas yra virš ir po žemės sklypų paviršiumi ir yra naudojama juos plėtojant ir vėliau vykdant kapitalinius statybos projektus. .

Rusijos Federacijos miestų planavimo kodeksas apibrėžia miestų planavimo taisyklių nustatymo sąlygas, jų paskirstymo (veiksmo) išimtis, nuostatų turinį ir kitus panašius klausimus.

Svarbu suprasti miestų planavimo reglamentų veikimo mechanizmą, nes reglamentų nustatymas (ir įsigaliojimas) tiesiogiai veikia nekilnojamojo turto savininkų teises, šio turto vertę, taip pat jau vykdomus ir planuojamus investicinius ir statybos procesus.

Kiekvienam žemės sklypui ir kitam turtui leidžiama naudoti tokį, kuris atitinka miesto planavimo reglamentus.

Žemės sklypai ar kapitalinės statybos projektai, leistinos naudojimo rūšys, kurių didžiausi matmenys ir ribiniai parametrai neatitinka urbanistikos reglamentų, gali būti naudojami nenustačius termino jiems suderinti su urbanistikos reglamentais, išskyrus atvejus. kai tokių žemės sklypų ir kapitalinių statybų projektų naudojimas yra pavojingas žmonių gyvybei ar sveikatai, aplinkai, kultūros paveldo objektams.

2. Gyvenamosios zonos gali apimti:

1) individualių gyvenamųjų pastatų plėtros zonos;

2) individualių gyvenamųjų pastatų ir blokuojamos plėtros mažaaukščių gyvenamųjų namų plėtros zonos;

3) blokuojamos plėtros vidutinio aukščio gyvenamųjų namų ir daugiabučių statybos zonos;

(su pakeitimais, padarytais 2018 m. rugpjūčio 3 d. Federaliniu įstatymu N 340-FZ)

4) plėtros zonos su daugiabučiais namais;

(su pakeitimais, padarytais 2018 m. rugpjūčio 3 d. Federaliniu įstatymu N 340-FZ)

5) kitų rūšių gyvenamieji rajonai.

3. Gyvenamosiose teritorijose leidžiama statyti laisvai stovinčius, įstatytus ar pritvirtintus socialinės ir komunalinės paskirties objektus, sveikatos priežiūros įstaigas, ikimokyklinio, pradinio ir vidurinio bendrojo ugdymo įstaigas, religinius pastatus, automobilių stovėjimo aikšteles, garažus, įrenginius, susijusius su piliečių gyvenamoji vieta ir nedarantis neigiamo poveikio aplinkai. Į gyvenamąsias zonas taip pat gali būti įtrauktos sodininkystei skirtos teritorijos.

(su pakeitimais, padarytais 2013 m. liepos 2 d. federaliniais įstatymais N 185-FZ, 2017 m. liepos 29 d. N 217-FZ)

4. Viešųjų ir verslo zonų sudėtis gali būti tokia:

1) verslo, visuomeninės ir komercinės paskirties zonos;

2) socialinių ir komunalinių objektų išdėstymo zonos;

3) gamybinei ir verslo veiklai reikalingų objektų aptarnavimo zonos;

4) kitų rūšių viešosios ir verslo zonos.

5. Viešosiose ir verslo zonose numatoma įkurdinti sveikatos priežiūros, kultūros, prekybos, viešojo maitinimo, socialinių ir komunalinių paslaugų objektus, verslo veiklą, vidurinio profesinio ir aukštojo mokslo įstaigas, administracines, mokslo įstaigas, religinius pastatus, automobilių stovėjimo aikšteles, verslo objektus, finansiniams tikslams ir kitiems su piliečių pragyvenimo užtikrinimu susijusiems objektams.

(su pakeitimais, padarytais 2013 m. liepos 2 d. federaliniu įstatymu N 185-FZ)

6. Į kapitalinių statybų projektų, kuriuos leidžiama statyti viešosiose ir verslo zonose, sąrašą gali būti įtraukti gyvenamieji namai, blokuojamos plėtros gyvenamieji pastatai, daugiabučiai namai, viešbučiai, požeminiai ar daugiaaukščiai garažai.

(su pakeitimais, padarytais 2018 m. rugpjūčio 3 d. Federaliniu įstatymu N 340-FZ)

7. Gamybos zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos gali apimti:

1) komunalinės zonos - komunalinių ir sandėliavimo patalpų, būsto ir komunalinių paslaugų, transporto objektų, didmeninės prekybos objektų išdėstymo zonos;

2) gamybinės zonos – zonos, kuriose yra gamybinės patalpos, kuriose taikomi skirtingi poveikio aplinkai standartai;

3) kitų rūšių gamybos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros.

8. Gamybos zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos skirtos pramonės, komunalinių ir sandėliavimo objektų, inžinerinės ir transporto infrastruktūros objektų, įskaitant geležinkelių, kelių, upių, jūrų, oro ir vamzdynų transporto, susisiekimo komunikacijų statinius ir komunikacijas, išdėstyti. taip pat už tokių objektų sanitarinių apsaugos zonų nustatymą pagal techninių reglamentų reikalavimus.

9. Žemės ūkio paskirties zonos gali apimti:

1) žemės ūkio naudmenų zonos – ariamos žemės, šienainiai, ganyklos, pūdymai, daugiamečių želdinių (sodų, vynuogynų ir kt.) užimtos žemės;

2) žemės ūkio objektų užimamos zonos, skirtos žemės ūkiui, sodininkystei ir sodininkystei, asmeniniams pagalbiniams sklypams, žemės ūkio objektams plėtoti.

(su pakeitimais, padarytais 2017 m. liepos 29 d. federaliniu įstatymu N 217-FZ)

10. Gyvenamųjų vietovių ribose nustatytų teritorinių zonų sudėtį gali sudaryti žemės ūkio paskirties zonos (įskaitant žemės ūkio paskirties žemės zonas), taip pat žemės ūkio objektų užimtos zonos, skirtos žemės ūkiui, sodininkystei ir sunkvežimiams auginti, žemės ūkio objektų plėtrai. .

(su pakeitimais, padarytais 2006 m. gruodžio 18 d. federaliniais įstatymais N 232-FZ, 2017 m. liepos 29 d. N 217-FZ)

11. Rekreacinėmis zonomis gali būti laikomos zonos miestų miškų, skverų, parkų, miesto sodų, tvenkinių, ežerų, telkinių, paplūdimių, viešųjų vandens telkinių pakrantės ruožų, taip pat kitų naudojamų teritorijų ir skirtas poilsiui, turizmui, kūno kultūrai ir sportui.

(su pakeitimais, padarytais 2011 m. liepos 19 d. Federaliniu įstatymu N 246-FZ)

12. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos ypač saugomų teritorijų zonos. Ypatingai saugomų teritorijų zonose gali būti žemės sklypai, turintys ypatingą aplinkosauginę, mokslinę, istorinę, kultūrinę, estetinę, rekreacinę, sveikatos ir kitą ypač vertingą reikšmę.

(su pakeitimais, padarytais 2014 m. gruodžio 29 d. Federaliniu įstatymu N 458-FZ)

14. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos karinių objektų teritorijos ir kitos specialios paskirties zonos.

15. Vietos valdžios institucija, be šiame straipsnyje numatytų, gali nustatyti ir kitų rūšių teritorines zonas, paskirstytas atsižvelgiant į funkcines zonas ir žemės sklypų naudojimo ypatumus bei kapitalinės statybos projektus.

Rusijos Federacijos miestų planavimo kodeksas (GrK). specializuojasi reglamentuojant urbanistinę veiklą, kuria siekiama plėtoti urbanistines teritorijas, įvairias gyvenvietes ir individualius (su šiais darbais, paslaugomis susijusius) santykius. Padeda užtikrinti tvarią teritorijų plėtrą, pagrįstą teritorijų planavimu ir miestų zonavimu. Kontroliuoja atsižvelgimo į ekonominius, aplinkosaugos, socialinius ir kt. veiksnius, atlikdamas urbanistikos darbus, pusiausvyrą. Skelbia asmenims su negalia sudaryti tinkamas sąlygas jiems netrukdomai patekti į įvairios paskirties objektus. Kelia tokius klausimus kaip žmonių ir jų asociacijų dalyvavimas įgyvendinant miestų planavimą, tokio dalyvavimo laisvės užtikrinimas, mūsų šalies valdžios organų, Rusijos Federaciją sudarančių subjektų vyriausybinių agentūrų ir vietos valdžios institucijų atsakomybė už padorumo užtikrinimą. žmonių gyvenimo sąlygos ir kt.

1. Dėl urbanistikos zonavimo gyvenamosios, visuomeninės ir verslo, pramoninės zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos, žemės ūkio paskirties zonos, rekreacinės zonos, specialiai saugomų teritorijų zonos, specialios paskirties zonos, karinių objektų zonos ir kt. galima nustatyti teritorinių zonų tipus.
2. Gyvenamosios zonos gali apimti:
1) individualių gyvenamųjų pastatų plėtros zonos;
2) plėtros zonos su mažaaukščiais gyvenamaisiais pastatais;
3) plėtros zonos su vidutinio aukščio gyvenamaisiais pastatais;
4) plėtros zonos su daugiabučiais gyvenamaisiais namais;
5) kitų rūšių gyvenamieji rajonai.
3. Gyvenamosiose teritorijose leidžiama statyti laisvai stovinčias, įstatomas ar pritvirtintas patalpas socialinėms ir komunalinėms reikmėms, sveikatos priežiūros įstaigas, ikimokyklines, pradinio bendrojo ir vidurinio (viso) bendrojo ugdymo įstaigas, religinius pastatus, automobilių stovėjimo aikšteles, garažus. , įrenginiai, susiję su piliečių apsigyvenimu ir neturintys neigiamo poveikio aplinkai. Į gyvenamąsias zonas taip pat gali būti įtrauktos teritorijos, skirtos sodininkystei ir vasarnamių ūkininkavimui.
4. Viešųjų ir verslo zonų sudėtis gali būti tokia:
1) verslo, visuomeninės ir komercinės paskirties zonos;
2) socialinių ir komunalinių objektų išdėstymo zonos;
3) gamybinei ir verslo veiklai reikalingų objektų aptarnavimo zonos;
4) kitų rūšių viešosios ir verslo zonos.
5. Viešosios ir verslo zonos skirtos sveikatos priežiūros įstaigoms, kultūros, prekybos, viešojo maitinimo, socialinėms ir komunalinėms reikmėms, verslo veiklai, vidurinio profesinio ir aukštojo profesinio mokymo įstaigoms, administracinėms, mokslo įstaigoms, religiniams pastatams, transporto priemonių stovėjimo aikštelei įrengti. sklypai, verslo ir finansinės priemonės bei kitos su piliečių pragyvenimo užtikrinimu susijusios priemonės.
6. Į kapitalinių statybos projektų, kuriuos leidžiama talpinti visuomeninėse ir verslo zonose, sąrašą gali būti įtraukti gyvenamieji pastatai, viešbučiai, požeminiai ar daugiaaukščiai garažai.
7. Gamybos zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos gali apimti:
1) komunalinės zonos - komunalinių ir sandėliavimo patalpų, būsto ir komunalinių paslaugų, transporto objektų, didmeninės prekybos objektų išdėstymo zonos;
2) gamybinės zonos – zonos, kuriose yra gamybinės patalpos, kuriose taikomi skirtingi poveikio aplinkai standartai;
3) kitų rūšių gamybos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros.
8. Gamybos zonos, inžinerinės ir transporto infrastruktūros zonos skirtos pramonės, komunalinių ir sandėliavimo objektų, inžinerinės ir transporto infrastruktūros objektų, įskaitant geležinkelių, kelių, upių, jūrų, oro ir vamzdynų transporto, susisiekimo komunikacijų statinius ir komunikacijas, išdėstyti. taip pat už tokių objektų sanitarinių apsaugos zonų nustatymą pagal techninių reglamentų reikalavimus.
9. Žemės ūkio paskirties zonos gali apimti:
1) žemės ūkio naudmenų zonos – ariamos žemės, šienainiai, ganyklos, pūdymai, daugiamečių želdinių (sodų, vynuogynų ir kt.) užimtos žemės;
2) žemės ūkio objektų užimamos zonos, skirtos žemės ūkiui, sodų ūkininkavimui, sodininkystei, asmeniniams pagalbiniams sklypams, žemės ūkio objektų plėtrai.
10. Gyvenamųjų vietovių ribose nustatytų teritorinių zonų sudėtį gali sudaryti žemės ūkio paskirties zonos (įskaitant žemės ūkio paskirties žemės zonas), taip pat žemės ūkio objektų užimtos zonos, skirtos žemės ūkiui, sodų ūkiui, sodininkystei, žemės ūkio objektų plėtrai. susitikimų. (su pakeitimais, padarytais 2006 m. gruodžio 18 d. Federaliniu įstatymu N 232-FZ)
11. Rekreacinėmis zonomis gali būti laikomos zonos miestų miškų, skverų, parkų, miesto sodų, tvenkinių, ežerų, vandens telkinių, paplūdimių užimamų teritorijų ribose, taip pat kitų rekreacijai, turizmui, fizinei veiklai naudojamų ir skirtų teritorijų ribose. veiklos kultūra ir sportas.
12. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos ypač saugomų teritorijų zonos. Ypatingai saugomų teritorijų zonose gali būti žemės sklypai, turintys ypatingą aplinkosauginę, mokslinę, istorinę, kultūrinę, estetinę, rekreacinę, sveikatos ir kitą ypač vertingą reikšmę.
13. Specialiosios paskirties zonoms gali būti priskirtos zonos, kurias užima kapinės, krematoriumai, galvijų kapinynai, vartotojų atliekų šalinimo įrenginiai ir kiti objektai, kurių išdėstymas gali būti užtikrintas tik šias zonas paskyrus ir yra nepriimtinas kitose teritorinėse zonose.
14. Teritorinėms zonoms gali būti priskirtos karinių objektų teritorijos ir kitos specialios paskirties zonos.
15. Vietos valdžios institucija, be šiame straipsnyje numatytų, gali nustatyti ir kitų rūšių teritorines zonas, paskirstytas atsižvelgiant į funkcines zonas ir žemės sklypų naudojimo ypatumus bei kapitalinės statybos projektus.

Pagrindinės teritorinės zonos, nurodytos Rusijos Federacijos žemės ir miestų planavimo kodeksuose, yra gyvenamosios, pramoninės ir regioninės. Tačiau iš tikrųjų pagal įvairias charakteristikas formuojasi nemažai kitų zonų.

Funkcinis zonavimas

Funkcinis miestų teritorijų ir gyvenviečių žemių zonavimas leidžia nesunkiai atsižvelgti į racionaliausio žemės naudojimo reikalavimus. Tai apima tokius reguliavimo parametrus kaip numatoma sklypo paskirtis, galimi didžiausi jos matmenys, plėtros koeficientas, atvirų erdvių proporcija ir apželdinimas. Miesto teritorija pagal naudojimo pobūdį skirstoma į zonas.

Gyvenamųjų žemių teritorija zonuojama taip:

· žemės sklypai, kuriuos užima gyvenamasis fondas ir būsto ir komunalinių paslaugų komplekso inžinerinės infrastruktūros objektai;
· žemės sklypai, numatyti būsto statybai;
· juridinių ir fizinių asmenų būsto statybos sąlygomis juose įsigyti žemės sklypai (išskyrus individualaus būsto statybą);
· žemės sklypai, kuriuos juose asmenys įsigyja pagal individualaus būsto statybos sąlygas;
· žemės sklypai, skirti privačiam ūkininkavimui, sodininkystei, daržovei ar gyvulininkystei;
· juridiniams asmenims suteiktus žemės sklypus sodininkystei;
· žemės sklypai, suteikiami asmenims asmeniniam pagalbiniam ūkininkavimui, sodininkystei ir daržovei ar gyvulininkystei;
· gyvenviečių žemes, priskiriamas gamybinėms teritorinėms ir inžinerinės bei transporto infrastruktūros zonoms;
· žemes gyvenvietėse, priskirtose žemės ūkio paskirties teritorinėms zonoms.

Be to, kiekviena gyventojų gyvenimo veiklos forma – darbas, buitis, poilsis – kelia savo reikalavimus miesto erdvės organizavimui. Bet kurio miesto bendrasis planas, lemiantis miesto plėtrą ir pagrindinius jo struktūrą formuojančius elementus, suponuoja žemės sklypo planavimo buvimą. Prie šio grafinio dokumento pridedamas aiškinamasis raštas, kuriame pateikiamas išplėstas teritorijos funkcinis zonavimas. Tai savotiškas pagrindas, nulemiantis tolimesnes plėtros perspektyvas.

Tačiau generaliniam planui įtakos turi ir socialinių bei ekonominių sąlygų pokyčiai. Šis poveikis ypač stiprus transporto ir inžinerinei infrastruktūrai. Tačiau teritorinis ekonominis zonavimas priklauso nuo miesto kadastrinio padalijimo. Miesto ekonominės zonos išskiriamos pagal urbanistinę vertę. Visų pirma, jie skiriasi patogumu gyventi, taigi ir patalpų kaina.

Teritorinis-ekonominis zonavimas

Teritoriniam-ekonominiam zonavimui atlikti atliekamas kompleksinis ekonominis vertinimas, suskirstant miesto erdvę į teritorinio-ekonominio vertinimo zonas, kurios yra panašios teritorijos, turinčios maždaug vienodą kokybinę, socialinę-ekonominę ir ekonominę vertę, apribotos barjerų (tiek gamtinių). ir dirbtinis). Tai atsižvelgiama į rezervuarų, žaliųjų zonų, pagrindinių kelių, aukšto slėgio dujotiekių, geležinkelio kelių ir aukštos įtampos linijų buvimą.

Skirtingos vertinimo zonos nustato savo bazinius žemės mokesčio ir nuomos tarifus. Juk zonos skiriasi architektūriniu išplanavimu, transporto infrastruktūra, inžineriniais objektais, viešosiomis paslaugomis, gamtos veiksniais. Tačiau karts nuo karto atsiranda tam tikrų veiksnių, galinčių turėti įtakos miesto žemės vertinimui kai kuriose vertinimo zonose, dėl kurių gali būti įdiegta koregavimo veiksnių sistema, mažinanti arba didinanti bazinius įmokos tarifus.

Miesto erdvė apibūdina miesto žemes pagal jose vykdomos veiklos rūšis, t.y. pagal paskirtį pagal visuotinai priimtą klasifikaciją. Yra administracinės, komercinės, gyvenamosios, kultūros ir pramonės žemės. Miesto erdvės organizavimas priklauso nuo miesto dydžio ir formos. Pagal formą miestai yra kompaktiški, pailgi, daugiabriauniai ir išskaidyti. Dydžius lemia gyventojų skaičius: maži, vidutiniai, dideli, dideli, didžiausi ir milijonierių miestai.

Visa tai padeda kontroliuoti ir racionaliai naudoti miesto erdvę, nukreipti paklausą, skatina plėtrą. Kartu vyksta išmokų už naudojimąsi žeme ir infrastruktūros elementais kontrolė, socialinių teisių apsauga keičiant nuosavybės formas.

Statybos zonavimas.

Gyvenamajame rajone gali būti įvairaus aukščio pastatų. Šis plėtros būdas yra efektyviausias. Masinei statybai priimamų pastatų aukštų skaičius priklauso nuo miesto dydžio, statybos pramonės įmonių išsivystymo jame lygio, gamtinių ypatybių, architektūrinių ir projektinių sprendinių, ekonominių reikalavimų. Gyvenamųjų pastatų aukštų skaičius nustatomas remiantis galimybių studijomis, atsižvelgiant į architektūrinius, kompozicinius, socialinius, higienos, demografinius reikalavimus ir vietos sąlygas.

Didžiuosiuose ir didžiuosiuose miestuose gyvenamieji rajonai yra užstatyti daugiaaukščiais gyvenamaisiais namais - 9, 12, 16 ir daugiau, nes tokiuose miestuose yra ribotas teritorijos rezervas ir didelis gyventojų tankumas. Kituose miestuose pastato aukštis siekia iki penkių aukštų, o devynių aukštų ir aukštesni pastatai statomi išskirtiniais atvejais. Didelio seismiškumo zonose, esančiose 1000 m ar daugiau aukštyje virš jūros lygio, pastatų aukštų skaičius ribojamas iki keturių aukštų, o kai kuriais atvejais net iki dviejų.

Didžiuosiuose ir didžiuosiuose miestuose individualaus naudojimo vieno ar dviejų aukštų namai yra žalioje priemiesčio zonoje, specialiai pritaikytoje tokio tipo statyboms.

Dar visai neseniai miestuose buvo galimas teritorijos skirstymas į zonas su skirtingu aukštų skaičiumi – statybos zonavimas: penkių ir daugiau aukštų daugiabučių namų zona; 2...3 aukštų pastatų zona; 1...2 aukštų pastatų zona su asmeniniais sklypais.

Tačiau techniniai ir ekonominiai skaičiavimai įrodo mišrios plėtros pranašumą statybos, inžinerinės įrangos ir apželdinimo sąnaudų požiūriu. Šiuo metu gana plačiai taikoma mišri plėtra su įvairaus aukščio pastatais. Taigi galima sukurti išraiškingesnius ir įvairesnius ansamblius nei su vieno aukšto pastatu. Mišrus vystymas suteikia individualumo, praturtina gyvenamųjų rajonų siluetą ir erdvinę organizaciją bei leidžia išnaudoti sudėtingą reljefą ir atskleisti įdomius kraštovaizdžio bruožus. Geriausias mišrios plėtros daugiaaukščių ir mažaaukščių pastatų aukščių santykis yra 1:3 arba 1:2. Tada daugiaaukščiai pastatai įgauna akcento vaidmenį gyvenamųjų namų grupių ir mikrorajonų kompozicijoje.

Greta 16 ir 24 aukštų daugiaaukščių pastatų Maskvoje projektuojami 4, 9 ir 12 aukštų pastatai. Tačiau mažaaukščių namų su 4 ir 5 aukštų pastatais teritorijose reikia didinti jų tankumą ir gerinti žemės naudojimo efektyvumą.

Esant tokioms sąlygoms, būtina didinti pastato aukštų skaičių arba naudojant esamų pastatų užbaigimo būdus, arba statant naujus namus išardytų vietoje. Tai įmanoma tik tuo atveju, jei tokia rekonstrukcija nepažeidžia visų gretimų pastatų sanitarinių, higienos ir priešgaisrinės saugos reikalavimų.

Valstybinio urbanistikos kadastro Maskvos teritorijos statybos zonavimo schemoje išskiriamos pirminės ir mišrios plėtros zonos. Kiekviename iš jų skiriami mažo tankumo (ne daugiau 5 tūkst. m2/ha), vidutinio tankumo (daugiau kaip 5 tūkst. m2/ha) ir didelio tankio (daugiau nei 10 tūkst. m2/ha) pastatai. Vyraujančiame užstatyme yra šešios gradacijos: - 1... 2 aukštų arba ne daugiau kaip 10 m aukščio; - 3–4 aukštų arba ne daugiau kaip 15 m aukščio; - 5–7 aukštų arba ne daugiau kaip 35 m aukščio; - 8... 10 aukštų arba ne daugiau kaip 50 m aukščio; - 11... 17 aukštų arba ne daugiau kaip 50 m aukščio; - daugiau nei 17 aukštų arba didesnis nei 50 m aukštis.

Yra mažaaukščiai, mažaaukščiai, vidutinio aukščio, aukšti, daugiaaukščiai ir kontrastingi mišrūs pastatai. Plėtra laikoma preferencine, jeigu deklaruojamas aukštų skaičius užima daugiau nei 1/3 teritorijos.

Kraštovaizdžio zonavimas

Kraštovaizdžio zonavimas – tai didelių plotų ir atskirų jos elementų įvertinimas kraštovaizdžio analizės metodu. Funkcinis zonavimas atliekamas remiantis kraštovaizdžio zonavimu.

Miesto žemių kraštovaizdžio zonavimas apima teritorijos padalijimą atsižvelgiant į natūralių žemės sklypų paviršiaus elementų derinį - reljefą, dirvožemį, augmeniją, vandens telkinius ir kt. su urbanistine plėtra – pastatai, keliai, greitkeliai, inžineriniai statiniai ir didelių plotų ar atskirų kraštovaizdžio elementų įvertinimas kraštovaizdžio analizės metodu (želdinių, reljefo, šlaitų atodangos įvertinimas, požiūrių buvimas, galimų kraštovaizdžio praturtinimo galimybių nustatymas). Remiantis kraštovaizdžio analize, nustatomos funkcinės zonos.

Kraštovaizdžio zonavimo pavyzdžiai: technogeninis; kasyba; regeneruotas; kasyba; žemės ūkio; miškininkystė; vandens tvarkymas; pramoninis; gyvenviečių kraštovaizdis; pramoginiai; rezervuota.