В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. При этом объем выдачи кредитов растет. «Из положительных явлений мира российской ипотеки отмечу, что объем выдачи кредитов увеличивался и до конца года эта динамика вряд ли изменится. С другой стороны,
все эти положительные для покупателей квартир явления проходят на фоне галопирующего роста процентных ставок,
под влиянием растущей стоимости денег и ослабления внимания со стороны государства. Причем, что печально, пионерами в росте ставок выступили госбанки — ВТБ24 и Сбербанк», — говорит руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов.
В 2012 году рынок ипотеки менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, с 1 декабря второй по величине розничный банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования — 11,9% годовых. Срок кредита — 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки - 60% от стоимости недвижимости.
В середине сентября 2012 года Банк России увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Одним из первых на увеличение ставки отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк РФ, повысив ставки по ипотеке. Причем, второй раз за несколько месяцев — каждый раз на 0,5%. Сейчас в Сбербанке ставки на покупку готового жилья для клиентов «с улицы» (т.е. не являющихся зарплатными клиентами банка) составляют 14-15% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.
Прогноз опрошенных «Газетой.Ru» экспертов на 2013 год один — ставки по ипотеке будут расти. «На наш взгляд,
рост ставок может продолжиться и в 2013 году, однако это зависит от многих факторов:
ситуации на глобальном финансовом рынке, стоимости финансирования для отечественных кредитных организаций, развития российской экономики», — считает заместитель председателя правления «Нордеа Банка» Андрей Мальцев.
Оценки экспертов расходятся лишь в том, на сколько процентов могут увеличиться ставки. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первоначально прогнозировало, что в 2013 году ставки по ипотеке не перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике агентства, стоимость ипотеки уже составила 12,4%. Соответственно, по новому прогнозу АИЖК, в следующем году процентные ставки по ипотеке составят уже 13,5%. При том, что озвученный размер ставок — 13,5% — уже считается «запредельным» для заемщиков. «В начале года рост объемов выдач происходил из-за реализации спроса, отложенного перед выборами президента. В дальнейшем, положительно повлияла стабильность экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем существенного снижения объемов ипотечного кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного внешнего фона средняя ставка по ипотеке в РФ будет находиться в движении, но вряд ли превысит «запретительную» отметку в 13,5 - 14% годовых», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Есть и более пессимистичные (для заемщиков) прогнозы. «За прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 - 1%. Считаю, что
в следующем году уровень процентной ставки приблизится к 15%.
Основания для снижения ставок могут быть или при субсидировании ставок государством, или при наличии дешевого фондирования. Пока что ни одного, ни другого мы не видим», — прогнозирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Несмотря на единое мнение о повышение ипотечных ставок в следующем году, некоторые эксперты уверены, что рост объемов ипотеки не замедлится и заемщики продолжат активно брать кредиты. По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном выражении это в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. По прогнозам начальника управления по работе сегментом розницы Абсолют Банка Антона Павлова, в 2013 году ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов 1-1,2 трлн рублей.
«Как ни странно, но при ожидаемом дальнейшем повышении ставок мы предполагаем не снижение, а, наоборот, увеличение объемов ипотеки. Связываем этот тренд с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также в высоком уровне инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость, в нашей стране еще не придумали», — делает свой прогноз Константин Шибецкий.
Однако, по мнению Романа Строилова, повышение ставок по кредитам все же сократит спрос на кредиты: «Предпосылок для снижения ставок на текущий момент, увы, нет. Прогнозировать их рост на будущий год можно с вероятностью 50/50. Сегодня можно давать осмысленный прогноз только на ближайший квартал. Полагаю, что
в первом квартале 2013 года величина ставок не превысит нынешних значений —
рынок уже замедлился, банкиры добились желаемого. Полагаю, что если роста ставок не будет, мы сможем повторить показатель 2012 года. Если ставки повысятся хотя бы еще на 1%, скорее всего, нас ожидает снижение объемов кредитования на 10%».
Повышение ставок по ипотеке банкам придется компенсировать более лояльными условиями для заемщиков — например, предлагать специальные партнерские программы с заемщиками и т.д.
Если экономическая ситуация ухудшится, банкиры ожидают повторения ситуации 2008 года. «При экономических колебаниях может поменяться состав игроков ипотечного рынка. В случае кризиса, часть игроков (частные банки) может приостановить выдачу ипотеки, как это было в 2008 году», — говорит вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.
Сбербанк предлагает своим клиентам достаточно богатый ассортимент кредитных жилищных программ на покупку или строительство объектов недвижимости. Кроме того, в банке есть несколько специальных предложений, по условиям которым получить кредит определенные категории заемщиков могут на льготных условиях. Так что в 2013 году Сбер, похоже, останется лидирующим игроком на ипотечном рынке.
Что можно купить
Готовое жилье
Кредит на готовое жилье можно получить в рублях, долларах или евро сроком до 30 лет и на сумму от 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1000 евро) и до 85% оценочной/договорной стоимости объекта. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости кредитуемой недвижимости.
Плюсы:
- отсутствуют все виды комиссий по кредиту;
- обязательно лишь страхование залогового имущества от риска утраты или повреждения;
- после получения кредита в подарок заемщику выдается одна из кредитных карт Сбербанка (на выбор);
- в залог можно предоставлять как кредитуемое жилье, так и любое другое;
- есть возможность привлечения трех человек в качестве созаемщиков (их доход увеличит размер возможного кредита);
- действуют специальные льготные условия для участников зарплатных проектов и для сотрудников предприятий, аккредитованных банком (уменьшенная процентная ставка и более лояльные требования к подтверждению занятости заемщика)
Минусы:
Сбербанк традиционно предъявляет повышенные требования к своим заемщикам. Скажем, чтобы получить ипотеку, на текущем месте работы человек должен проработать хотя бы 6 месяцев, а общий трудовой стаж на момент оформления кредита должен составлять не менее 1 года.
Кроме того, обязательно подтверждение доходов документами строгой отчетности (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка о получении пенсии и т.д.). Кстати, в общей сумме среднемесячных доходов вообще не учитываются:
- алименты, стипендии, страховые выплаты, пособия;
- доходы от сделок купли-продажи (ценных бумаг, имущественных прав, имущества, товаров);
- доходы от инвестирования в ценные бумаги всех видов (в том числе, и дивиденды по акциям);
- премии и вознаграждения (кроме выплаченных по основному месту работу или по договорам совместительства).
Другими словами, в расчет принимаются лишь официальные доходы в виде заработной платы по основному/второму месту работы, задекларированная прибыль от бизнеса, а также некоторые социальные выплаты (пенсии, пособия по временной нетрудоспособности)
Пожалуй, именно этот момент и можно считать основным недостатком ипотеки от Сбербанка. Причем, такое жесткое подтверждение дохода обязательно для всех видов ипотечных программ!
Строящееся жилье
Многие условия по этой кредитной программе полностью совпадают с предыдущим вариантом (минимальный и максимальный размер кредита, сроки кредитования, требования к заемщикам, отсутствие комиссий, специальные условия для участников зарплатных проектов).
Остановимся лишь на тех моментах, которые отличают ипотеку на строящееся жилье от других жилищных кредитов Сбербанка.
Основное отличие заключается в том, как именно будет оформляться залог.
В залог может приниматься не кредитуемое, а любое другое помещение. Причем, в этом случае, на весь период кредитования будет распространяться единая кредитная ставка. А вот в случае оформления в залог квартиры в строящемся доме до регистрации ипотеки действует процентная ставка, увеличенная на 1%.
Если сумма кредита меньше 300 000 рублей, 10 000 долларов США или 7 000 евро, то оформление в залог объекта недвижимости необязательно.
Строительство жилого дома
Кредит выдается на строительство собственного жилого дома. Эта програма имеет ряд отличий от стандартных ипотечных кредитов Сбера.
Минимально возможный размер такого кредита начинается уже с суммы в 300 000 рублей (10 000 долларов или 7 000 евро), а максимальная не должна превышать 85% оценочной/договорной стоимости строительства. До того, как в залог можно будет оформить кредитуемый жилой дом, банку придется предоставить другое обеспечение. Можно получить отсрочку по выплате основного долга или продлить срок кредитования (максимум, на 2 года). Только при условии предоставления в банк документов, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.
Загородная недвижимость
С помощью этой кредитной программы можно приобрести (построить) дачу или садовый дом либо земельный участок. Условия кредитования не распространяется на жилые дома.
Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. В качестве обеспечения банк рассматривает любые одобренные им варианты (поручительство третьих лиц, залог транспортных средств, ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, недвижимого имущества). Если кредит оформляется на индивидуальное строительство, то при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительных работ, в Сбербанке можно получить отсрочку по уплате основного долга или увеличить срок кредитования (не больше, чем на 2 года).
Гараж
Кредит предназначен для покупки или строительства гаража либо машино-места.
Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. Если покупаемый гараж строится с участием кредитных средств банка, то первоначальный взнос снижается до 10%, а процентная ставка немного уменьшается. В качестве залога используется кредитуемый гараж, а до момента его оформления в качестве залога выступает: при покупке гаража - дополнительного обеспечения не требуется; при строительстве гаража – имущественные права по договору инвестирования, договору уступки права требования либо договору участия в долевом строительстве. Можно взять отсрочку платежа по основному долгу либо увеличить срок кредитования (максимум, на 2 года). Для этого нужно предоставить в банк документы, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.
Годовые процентные ставки
Ставки по ипотеке Сбербанка в 2013 году будут зависеть от многих факторов.
Давайте рассмотрим их градацию на примере самой популярной ипотеки – на приобретение готового жилья. Кстати, точно такая же шкала процентных ставок предусмотрена и по кредитной программе на строящееся жилье.
Что влияет на размер годовой процентной ставки?
1) Первоначальный взнос
Чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет процент за пользование кредитными средствами. Сбербанк предлагает три варианта первоначального взноса:
- больше 50% от стоимости кредитуемого объекта;
- от 30% до 50%;
- от 15% до 30%.
С каждой «ступенькой» размер ставки повышается на 0,25%.
2) Срок кредитования
Предлагается опять-таки три варианта:
1) до 10 лет;
2) от 10 до 20 лет;
3) от 20 до 30 лет.
Как и в случае с процентом первоначального взноса каждый шаг составляет 0,25%.
3) От валюты кредита
Валютные кредиты в Сбербанке (в долларах и евро) всегда будут обходиться заемщику чуть дешевле, чем в отечественной валюте. Разница при идентичных вариантах размера первоначального взноса и срока кредитования между валютными и рублевыми кредитами будет составлять ровно 2%.
Как можно уменьшить годовую процентную ставку
1) Если Вы получаете заработную плату на счета или карты, открытые в Сбербанке, то минимальный процент для Вас начинается с 13% в рублях и 11% в валюте.
Важно! Для сотрудников предприятий, аккредитованных банком, годовая процентная ставка увеличивается на 0,5% (т.е. стартует с отметки в 13,5% в рублях и 11,5% в валюте). Для всех остальных заемщиков «подорожание» составит 1% («минималка» по процентам будет составлять уже 14% в рублях и 12% в валюте).
Учтите, что минимальные значение по процентам означают, что ипотеку Вы оформляете на срок менее 10 лет и с внесением 50% первоначального взноса.
Для сравнения давайте рассмотрим сразу и максимальные проценты по ипотеке для «чужих» клиентов (самый невыгодный для заемщика вариант). При внесении минимального первоначального взноса (15%) и оформлении кредита на максимальный срок (30 лет) клиент « с улицы» может рассчитывать на 15% годовых в рублях и 13% в валюте.
2) Ипотеку однозначно стоит зарегистрировать как можно быстрее, так как весь преиод до ее регистрации действует повышенная процентная ставка (+1% к базовой).
Такой «дискриминации» можно избежать, если оформить в залог не кредитуемое, а любое другое помещение или проводить сделку купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка.
3) Выбирая объекты, построенные с участием кредитных средств банка, можно тоже избежать «прибавки» в процентной ставке (особенно, если Вы не являетесь участником зарплатного проекта). Со списком таких объектов можно ознакомиться на сайте банка.
Во всех остальных ипотечных программах принцип формирования процентных ставок будет тем же – меняется лишь минимальное и максимальное значение годового процента.
Специальные ипотечные программы
Ипотека плюс материнский капитал
По сути не является отдельной программой, а просто подвязывается к базовым ипотечным продуктам.
Специфика:
1) Дает возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с увеличением общего размера кредита;
2) Воспользоваться программой можно лишь при наличии сертификата государственного образца на МСК и справки из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала на счету.
3) Приобретаемое жилье обязательно должно быть оформлено в собственность заемщика;
4) В течение полугода с даты выдачи кредита нужно обратится в Пенсионный фонд с просьбой перечислить МСК на погашение задолженности по кредиту.
Для большинства категорий населения ипотечный заем – единственный шанс получить крышу над головой в собственность. Высокая стоимость жилья диктует свои условия. Рядовому россиянину не обойтись без кредитной поддержки банков. Сбербанк — один из лидеров банковского сектора экономики, в кредитном портфеле которого имеется несколько вариантов ипотеки.
Потенциальные клиенты банка могут ознакомиться с линейкой жилищного кредитования на интернет-ресурсе или в офисах Сбербанка. Ипотечные кредитные программы рассчитаны на клиентов с различным уровнем доходов. Заемные средства могут быть предоставлены не только на покупку жилища, но и на все этапы строительства собственного жилья. Участие банка в ипотечных госпрограммах позволяет предоставлять кредитный продукт отдельным заемщикам с учетом льгот.
Разнообразие ипотечных программ Сбербанка
Заемщику, который принял решение, что ипотека в сбербанке в 2013 году будет ему по силам, предлагаются базовые программы и специальные. Сбербанк поможет клиенту воплотить мечты о собственном жилище в реальность уже сейчас, а не под старость.
Базу кредитного портфеля в сфере ипотечных займов представляют продукты:
1.Готовое жилье (первичное, либо вторичное).
2.Жилье в стадии строительства.
3.Постройка жилого дома.
Специальные продукты в кредитном портфеле представлены программами:
1.Загородные постройки.
2.Гараж (строительство или готовый объект).
3.Рефинансирование ипотеки – кредит на гашение ипотеки в другом кредитном учреждении.
4.Ипотека с привлечением финансов материнского капитала.
6.Военная ипотека – льготная программа с господдержкой.
Ипотека в Сбербанке в 2013 году – общие условия
Стандартные условия выдачи ипотечных кредитов, гарантированные Сбербанком в текущем году: предоставляется залоговое имущество, кроме кредитуемой недвижимости; обязателен первоначальный платеж — в зависимости от программного займа может составить минимум 10%; рублевые ставки начинаются от 10,5%, валютные – от 8,8%. От первоначального платежа будет зависеть и ставка по кредитному продукту. Чем больше первый платеж, тем лояльнее ставка.
Заемщик должен будет представить документ с подтверждением уровня доходов, страховку на залог и страховку своей жизни и трудоспособности, оформить документацию на залоговое имущество. Кредит под большинство программ может быть выдан на выбор в трех валютах: европейской, американской или российской.
Наибольшим спросом среди россиян пользуются кредиты в рублях, так как долгосрочный прогноз на изменение курса валюты делать проблематично. К тому же погашать кредит удобнее в той валюте, в которой заемщик получает доход. Ставка может быть снижена для тех заемщиков, кто участвует в зарплатном проекте Сбербанка.
Максимум по сроку кредита, на который может рассчитывать заемщик в этом году, составляет не более трех десятков лет. Банк ставит ограничение — предельный возраст заемщика 75 лет. Оформить ипотеку можно лишь с 21 года. Традиционное условие от Сбербанка – действующий трудовой договор заемщика не менее полугода, общий рабочий стаж должен составлять хотя бы год.
Некоторые отличительные особенности программ
Две программы жилищных займов – для молодой ячейки общества и военных – имеют минимум первоначального платежа в размере десятой части стоимости жилья. Сбербанк предоставляет возможность привлечения трех созаемщиков, что автоматически увеличивает размер выдаваемых на ипотеку кредитных средств.
Молодым семьям предоставляются преференции при заключении кредитного соглашения. Чтобы попасть в категорию молодой семьи, достаточно, чтобы хоть кто-то из семейной пары не достиг 35-летия. Если в семье имеется ребенок, то первоначально допускается внесение всего 10% средств. Если ребенок был рожден, пока еще не погашена ипотека, то возможно предоставление отсрочки выплаты основной суммы или увеличение срока кредитного договора, пока малыш не достиг 3 лет. Возможность привлекать к этой программе до шести созаемщиков – несомненный плюс.
Специфика кредитного продукта, в основе которого лежит капитал материнства, обеспечивает первоначальный платеж за счет использования средств, подтвержденных сертификатом гособразца.
Если ипотека выдается на объект, находящийся в стадии строительства, то здесь отличием будет только оформление залога. Залогом может стать любая другая недвижимость, ставка при этом останется неизменной на срок действия договорных отношений. Залоговая недвижимость, находящаяся на этапе строительства увеличивает процент за кредит.
Кредитование загородных объектов недвижимости распространяется только на постройку садовых либо дачных объектов или на инвестицию в земельный участок. Сумма кредита не больше, чем 85 % от предполагаемой цены. Кредит можно обеспечить не только недвижимостью, но и ценным имуществом.
В текущем году лидирующие позиции Сбербанка на рынке ипотечного кредитования останутся непоколебимы, благодаря разнообразию программ и индивидуальному решению жилищной проблемы каждого заемщика.
